建商興建住宅大樓銷售後,又收購相鄰的畸零空地再蓋另一住宅大樓出售,影響到原先購買前一棟大樓住戶的日照及視野,建商對受影響的住戶是否要負瑕疵擔保責任?

日照權及視野權的爭議 建商對受影響的住戶是否要負瑕疵擔保責任?

建商興建住宅大樓銷售後,又收購相鄰的畸零空地再蓋另一住宅大樓出售,影響到原先購買前一棟大樓住戶的日照及視野,建商對受影響的住戶是否要負瑕疵擔保責任?


和暘建設公司於民國九十二年底在台北市興建「信義新象」社區住宅,該建案為建商與高姓地主合建分售,劉姓女子於九十四年五月購買九樓的一棟房屋及車位,房地總價二千七百多萬元。

房子日照及視野受遮

劉女表示,銷售人員告知相鄰土地為中央信託局所有的畸零空地,依相關建築法規之規定,僅得興建三至五層樓之建物,無法興建高樓,她認為此一建案住宅可以享有日照、景觀、通風等便利才購屋,沒想到簽約後不久,那筆畸零空地竟被人買走,轉讓予高姓地主,高與建商又在此一新購土地上興建十二層樓高的建物,讓她買的房子日照及視野完全受遮,建商已經違反公平交易法的規定,她向建商求償三百多萬元。

和暘公司抗辯指出,劉女買「信義新象」住宅時,相鄰土地為他人所有之畸零空地,該空地所有人是否得興建超過五層樓高之建物,並非建商事先所得預知,銷售人員也未告知劉女該空地只會蓋三至五層樓之建物。

建商表示,「信義新象」建案共有五十五戶,僅劉女及另一住戶提告,其餘購買戶均未以此類事由提出訴訟,顯見建商並無公平交易法規定之「足以影響交易秩序之顯失公平行為」。

建商未保証周邊樓層

台灣高等法院認為,劉女與和暘公司於九十四年五月簽約購屋,依雙方契約及建商的售屋廣告,和暘公司並未保証建物週邊皆為較為低矮樓層、房屋可享有日照、景觀及通風等特性。


日照權及視野權的爭議

建案相鄰的中央信託局那筆土地於九十四年七月才對外競標,於同年八月將所有權移轉登記給他人,亦即劉女與建商簽約之際,和暘公司尚未取得相鄰的該地,該地會否出售、能否順利得標、或由他人購得另興建物等,均非和暘公司所得預知或支配,尚難認為和暘公司有對劉女為不當壓抑、妨礙劉女自由決定是否交易條款。

法院指出,劉女跟建商並未約定將鄰地不得建築建物遮蔽日照、視野一事,作為房地買賣重要之交易事項。建商即使未告知劉女關於購買相鄰土地要蓋新的大樓建物,也不生欺瞞劉女之情事。

劉女指控建商違反公平交易法部分,法院判劉女敗訴,但建商逾期一百二十二天才完工,這部分建商要賠劉女遲延金十六萬五千多元,高姓地主也要賠劉女遲延金三十六萬五千多元。
本文摘自5月5日出刊之《住展雜誌》更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝!

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