才風光承辦今年520國宴的台北萬豪酒店,實際上卻正陷入「悲慘世界」!台北萬豪酒店、西華飯店董事長劉文治表示,萬豪酒店在2014年12月完工取得使用執照,剛好碰上暴走式的房屋稅新制,房屋稅竟然比原本估計的高出1倍,每年要繳1.3億元;對照台北101樓地板面積是我們的5倍、但房...

房屋稅新制大暴走! 劉文治:投資台灣前 要三思

才風光承辦今年520國宴的台北萬豪酒店,實際上卻正陷入「悲慘世界」!台北萬豪酒店、西華飯店董事長劉文治表示,萬豪酒店在2014年12月完工取得使用執照,剛好碰上暴走式的房屋稅新制,房屋稅竟然比原本估計的高出1倍,每年要繳1.3億元;對照台北101樓地板面積是我們的5倍、但房屋稅卻比台北萬豪少,恐怕再怎麼努力打拚,飯店也永遠無法賺錢。

劉文治痛心疾首的呼籲:「任何愛台灣的人,要投資之前,一定要三思!」因為大家永遠掌握不了將來會有多大的稅務風險。
◆萬豪酒店每一天分攤的房屋稅加地價稅,將近60萬元
地價稅方面,劉文治表示,這塊地原本佔地7,633坪,86年市地重劃後分回3,800坪,當時公告地價每坪2萬元,到今年已激增到18萬元、暴漲9倍,由於地價稅是採累進稅率,所以適用5.5%高稅率,算下來今年起地價稅高達8,600萬元;比興建開發階段每年約3,900萬元,地價稅竟增加了1.2倍。
劉文治坦言:「現在新制房屋稅,加上今年起調漲3成公告地價,台北萬豪酒店每1天分攤的房屋稅加地價稅,將近60萬元;不過每1天的生意只有100~120萬元,加上6~700名員工每天薪水60多萬,收入連付稅金、薪水都不夠。」不過再怎麼申訴都投訴無門,簡直陷入「悲慘世界」。
劉文治表示,現在台北萬豪酒店1年的不動產持有稅賦(房屋稅+地價稅)總計要2.16億元,比原本舊制試算的元高了1倍(1.04億),而且將來房屋稅、地價稅可能還會繼續漲,我們再怎麼努力,飯店也可能永無盈餘之日。政府口口聲聲要提振觀光業,但政策根本是在殺雞取卵。
◆萬豪酒店目前至少提出10個訴願案,迄今還是投訴無門
劉文治沈痛的說,2009年政府因為金融海嘯發放消費券救經濟,當時副總統蕭萬長鼓勵他投資、為台灣盡一份心力,他因此決定在台北市蓋一座頂級的會展中心和飯店;沒想到,愛台灣的結果變成受懲罰,台北萬豪酒店目前至少提出10個訴願案,但迄今還是投訴無門。
劉文治苦笑說:「所以,我不想再害別人,中肯的建議,任何愛台灣、而且想要投資台灣的人,一定要三思!」因為政策、稅務成本,是企業永遠無法掌握的投資風險。
劉文治表示,台北市房屋稅新制對國際觀光旅館來說,根本是懲罰稅!對比距台北萬豪酒店100公尺的美福飯店,因為是2014年4月取得使用執照,幸運地避開當年7月上路、大幅調高房屋標轉單價的新制,萬豪的房屋稅居然是後者的3倍,實在很不公平;且新制房屋稅「一刀切」的野蠻規定,根本違反信賴保護原則,更置企業、人民於高度風險之中。
◆懲罰性房屋稅制實施以來災情不少,更衍生出6大爭議
除了台北萬豪酒店是房屋稅新制下的重災戶之外,其實懲罰性房屋稅制實施以來「災情」不少,更衍生出6大爭議:
第1,房屋稅標準單價一次大幅調高2.6倍,再乘上不斷調高的路段率,居然導致房屋評定現值超越實際造價的離譜情形,明顯背離事實。
第2,台北市府自訂8大標準認定所謂的「高級住宅」,其房屋稅必須加乘路段率(1+路段率),使得高級住宅俗稱的「豪宅稅」瞬間激增3~4倍。但加乘路段率的原始出發點,是彌補房屋標準單價30年未調整的缺失,但2014年7月1日大幅調高標準單價後,加乘路段率形同「違章建築」,造成重覆課稅的不公平現象。
第3,以調高2.6倍的標準單價再乘上(1+調高後路段率),讓新版房屋稅居然比原本激增10倍(以路段率250%推估);若適用3.6%囤房稅率者,房屋稅比舊制甚至可能暴漲20~30倍,如此「懲罰性課稅」甚至遠高於逃漏稅的2倍罰款。此外,地方政府僅以自治條例的行政命令就訂出嚴重影響人民財產權的稅制,更引發「違憲」爭議。
第4,豪宅稅的認定標準毫無邏輯,總價8,000萬的起徵門檻,若同一棟大樓有人以8,000萬元價格出售,其他屋主隔年起可能因此遭列為高級住宅、得繳交鉅額房屋稅,對無意炒房或賣屋的住戶,既不公平又不正義。
◆房屋稅新制針對起造人課徵3.6%的囤房稅率有違常理
第5,房屋稅新制針對起造人課徵3.6%的囤房稅率有違常理。建商是房屋生產者,須經過土地開發、興建、交屋,實務上並無囤房動機,將開發者視同投機炒作者根本是邏輯謬誤,應回歸1.5%稅率。
第6,路段率不合理!西門町部分商業區路段率竟高達270%~320%,甚至超越首善之區信義計畫區,至於峨嵋街(漢中街至西寧南路口)、漢中街(武昌街至成都路)更高達320%,對於並非商家的住戶來說非常不公平。
以信義計畫區某興建中26樓、路段率240%的住宅大樓來說,其標準單價被調高2.3倍,再適用高級住宅路段率加乘,以及游泳池、玻璃帷幕外牆加價計算後,評定現值從舊制的每坪6.24萬元、跳升到44.81萬元,甚至超過實際造價30萬元;而若建商明年完工後還未賣完,得依3.6%稅率計,未售新屋每年繳交每戶161萬元的房屋稅,是舊制7.48萬元的21倍以上。
◆相較新豪宅動輒百萬起跳、舊豪宅房屋稅僅3~5成
2014年7月1日後取得使用執照的台北市新屋,最大苦主無疑是適用高級住宅認定標準的新豪宅;永慶房產集團指出,例如毗鄰台北萬豪酒店的「西華富邦」,使照同樣是在2014年12月取得,適用調高的房屋單價,路段率為180%,每戶房屋稅比預售時呈三級跳;以最大戶型145坪、1.2%自用稅率試算的房屋稅,每年要繳交78萬元;若建商未售或戶係第3戶以上適用3.6%者,則每年房屋稅達221萬元。
反觀2014年7月1日前完工的舊豪宅,「帝寶」每年自用住宅房屋稅約33~80萬元,只相當於每年繳交的管理費;另「皇翔御琚」房屋稅約36~56萬元;「元大柏苑」約34~41萬元。相較新豪宅動輒百萬起跳、舊豪宅房屋稅僅3~5成。台北市新制房屋稅制懲罰新建案、新買家,動輒課以「帝寶」等舊豪宅的數倍乃至10倍高稅賦,除扼殺投資動能,更形同另類的不正義。
(工商時報)
小編後記:投資房地產請找有專業有前瞻性的房地產顧問,廣告台詞:「投資一定有風險,基金投資有賺有賠,申購前應詳閱公開說明書。」
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