房地產究竟是家的溫暖、投資的避風港或投機工具?以上3種特質房地產都兼具了,投資房地產有2種方式,一是實體的擁有和經營,例如你自住或出租的房屋,二是持有證券化的房地產信託(REIT),例如購買房地產公司的股票、房地產證券憑證,或房地產信託的指數基金等。

有一筆錢,拿去買房和買股哪個賺比較多?專家:拿這「兩個數字」一比就知道

房地產究竟是家的溫暖、投資的避風港或投機工具?以上3種特質房地產都兼具了,投資房地產有2種方式,一是實體的擁有和經營,例如你自住或出租的房屋,二是持有證券化的房地產信託(REIT),例如購買房地產公司的股票、房地產證券憑證,或房地產信託的指數基金等。
投資大師彼得.林區在基金操盤的13年生涯中,交出了年複利報酬29%的績效,許多人可能會猜測,以他這麼驚人的成績,恐怕在他眼中只有股票是可以投資的標的。
事實不然,他在書中提到,任何人在投資股票之前,應該要問自己3個問題,其中第1個就是「我有房子嗎?」,看來大師認為自住的房產還是優先於股票的投資,這有他的論點,有些還蠻貼切的,他認為99%房子能為你賺錢,雖然有些家庭被迫賠價出售,但很少人會一棟接一棟在住宅上賠錢。
2大優勢 突顯房地產特性
然而,房產界的投資天才有時是股市的白癡,9成房產投資者會賺錢,因為決定購買一間房子前,會先看過數十件案子,對學區、交通、格局、採光、周邊建設、屋況⋯⋯這些點點滴滴詳盡了解後才會下手,這是購屋人的共同經驗,也難怪彼得.林區感嘆,投資人花幾個月時間挑房子,選股時卻只花幾分鐘,買微波爐花費的時間都比買股票長。確實,房地產有許多優勢是股票所沒有的。
優勢1、價格下跌 也沒有斷頭危機
同樣使用財務槓桿,房貸比股票融資安全,一般股票的融資額度大約5成,股價波動大,一旦暴跌很容易獲追繳令,甚至慘遭斷頭,被迫低點賣出,房產就沒有這樣的顧慮,你不會因房產跌價收到銀行的追繳通知,自住者也不會因為房價下跌而驚慌賣出。同樣是貸款,安全性大不相同,房產安穩多了。
優勢2、借貸成本相對低廉
房地產抵押的借貸成本,恐怕是所有財務商品中最低的,2015年台灣房貸利率在2.25%附近,相比之下,股票融資的利息大約6%左右。彼得.林區以美國來看,美國購買房產確實有很大的誘因,一是房貸可以抵稅(上限100萬美元),而美國股票獲利是要併入稅負重的個人所得。
其次,若是房價上漲多年,夫妻一輩子有一次50萬美元獲利減免的機會,還有一點是美國租房貴,以所得收入來看,買房比較划算,這個現象在台灣剛好相反,所以投資人要面臨一個思考,在台灣投資房產是不是要像彼得.林區說的,先買房再投資股票,或者應該先找到好的投資標的,讓資金產生較高的收益,用來租房,畢竟台灣租金相對美國低廉。這是一個有趣、應該釐清卻不容易下決定的問題,因為這不單是一個財務數字的考量,而是和每個人的價值觀、生活態度及消費喜好都有關係。
自住的房產可布置、規畫,產生一個家的歸屬感,這部分租屋較難滿足,所以在做決策考量上,可以不用在意短期房價波動,且有時不一定全然是財務上的考量,但也有人認為房產不一定要自己擁有,只要住得舒服、符合預算,並不願意當「屋奴」。這兩者可以試著找到平衡點,達到理財的目的,也符合自己居住的需求。
自住買房 要考量房價合理性
若是要買房自住,仍需要考慮房價的合理性,房價太高時可以選擇租屋,特別我們提到台灣租屋相對便宜。
2012年我寫給投資股東的年度報告上提到:「布局美國,是著眼於美國200年來的經濟基礎和體質,目前已擺脫最艱困時刻。」 2012年時美國的房地產,還是全球中相對具有吸引力的地方,當年回台北時,和平西路靠植物園附近,有一間屋齡5年的新屋,房價約100萬美元(約新台幣3千2百萬元),每月租金只有2,300美元(約新台幣7萬4千元)(編按:房價租金比約36,也就是可用這個價格租此屋36年),我告訴經紀人,看來美國房產相對有吸引力。
如果是我,這100萬美元會拆成兩部分來用,用50萬美元購買美國房產,出租後租金扣完地價稅,剩下的錢剛好用來租台北新房;剩下的50萬美元,投資台灣龍頭公司,以股利4%計算,每個月會有台幣5萬元當零用錢。
美國房產的投資報酬率大約是4.5~5.5%,扣掉出租的空窗期或耗損,保守估計也有4%,而台北房產的租金報酬率低於2.5%。2008年金融海嘯後,美國房價向下腰斬了20~30%,房價經過修正相對安全,而台灣則是上揚,以台北房屋租金報酬率這麼低的情況來看,總有一天台美房價要做交叉,也就是台灣房價要下跌,美國房價要上揚,美國房價成長機會高於台灣。
以上是我在2012年中寫的報告,現在回頭檢視,2012~2015年美國房產信託ETF(美股代號VNQ)上漲約38%,而台灣房價則開始停滯或下跌;從耶魯大學教授羅伯特﹒席勒(Robert Shiller)的美國20個城鎮和全國房產指數來看,也從2012年的134 攀升到2015年的182,上漲了35.8%,以上2個數據吻合了我當時對美國房產趨勢發展的看法。
建議一般投資人,可以用租金報酬率和房價合理性,做為首次購屋的判斷輔助,房價不合理,就用租的,把暫時多餘的資金放在股利收入不錯的投資工具,例如成長收入型基金或股債混合的指數型基金,如果能有4%的收益,就可以拿來付租金,等到房價合理時再購屋,這當中不會犧牲居住品質,還可以避開房價高點時面臨的下跌或成長停滯風險。
這樣的說法有些人不以為然,例如中國房產不看租金報酬率,看的是房價成長,或許中國有特殊的情形,但投資世界裡,任何價位偏離了合理區,或許短期沒有大變化,但遲早會反應,房產也不會例外,不同地區會出現反應快慢而已。
用租金報酬率和美國公債利率、股利率來做對比,進而判斷房價的高低,雖然不是完美的指標,仍是一個簡單、有用的參考,試想出租房子有許多煩事跟雜事,如果收益比不需要煩惱的公債來的低,未來的成長性就可能受限,房價是否偏高值得更密切的觀察。
投資金句
自住者買房,首先要考量房價合理性,若是房價處於高檔區,投資人可以先找個好的投資標的,讓資金產生較高的收益,這當中不會犧牲居住品質,還可以避開房價高點時面臨的下跌或成長停滯風險。
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