台肥公司在全台擁有多達172公頃的土地,早年以工廠使用為主,現因都市環境改變,原本位於市郊、地價便宜的大片工廠土地,在都市擴張及配合都市發展的情況下,轉變為高價值、高強度的土地,其潛在開發效益相當可觀。這樣的開發效益,台肥公司可以積極掌握,亦可穩健發展,視公司整體發展策略而...

[好文分享]淺談商用不動產開發與土地經營模式 上市公司的開發攻略秘笈

台肥公司在全台擁有多達172公頃的土地,早年以工廠使用為主,現因都市環境改變,原本位於市郊、地價便宜的大片工廠土地,在都市擴張及配合都市發展的情況下,轉變為高價值、高強度的土地,其潛在開發效益相當可觀。這樣的開發效益,台肥公司可以積極掌握,亦可穩健發展,視公司整體發展策略而定。
發展一甲子的台肥,「培元、固本、創新、永續」是企業精神,在固守本業的同時,善用前輩同仁留下的資源可成為企業創新、永續經營的基石,然而,要從原本的肥料、化工領域跨足到不動產領域有相當的門檻,而今有了「甲子園」成功完銷的經驗後,相信台肥已具備基本的開發能力,只是對於強調後續營運的商用不動產,很多台肥人可能會有這樣的疑慮「我們又不懂如何經營旅館、購物中心…,我們行嗎?會不會影響本業?」,的確,完全不同的產業類型、鉅額的投資費用,如無相當掌握很容易失敗甚至影響本業發展,透過深入剖析,看似龐大的風險,其實可以透過最適開發經營模式的應用縮減至最小程度。

一、開發經營模式

所謂商用不動產泛指非住宅之不動產,如辦公室、百貨商場、旅館、廠房等,因具有穩定現金收益之特性,為目前開發商、壽險業者所偏好之投資標的。一般而言,商業不動產開發根據不同階段,可分為開發興建及營運管理階段,其操作模式各異,卻容易混為一談,為建立清楚的概念,故針對開發及經營,分別說明其可行模式如下:

(一)開發方式說明

此節所謂的開發,狹義而簡單的說法係指不動產的規劃設計與興建施工。依照參與開發程度的不同,各種效益及限制亦會有所不同,茲依據參與程度,將各開發方式作一比較,做為後續執行之參考:

1.自行開發

即由地主主導整個開發計畫,包括規劃設計、建築施工等,如已成功銷售 結案之R-13甲子園住宅開發案、高雄夢 時代購物中心等。自行開發的優點在於 地主可完全主導開發決策,享有完整開 發利潤,但也必須承擔完全的風險。

2.合資開發

即由數個投資者設立新公司,投資者分別提供土地、資金與技術。合作開 發的優點,在於分擔自行開發的投資風 險及技術需求,如黑松與三僑合作開發 的「微風廣場」,富邦與誠品合作之松 菸文化園區等。
3.合建開發

即由地主提供土地,建商負責規劃興建之合作方式,如目前台肥與華固合作之R4-1住宅開發案及台北市政府的捷運聯合開發案等。於興建完成後依據雙 方約定,分配建築物面積,一般多適用在開發建築後,以出售方式處分之不動產,如住宅、辦公室。
4.設定地上權

地主不參與土地的開發及營運管理,而將開發權以出租或設定地上權方式移轉給他人出資興建,如台肥設定地上權予中國信託之C6-C9土地、台汽設定 地上權予潤泰建設開發中崙大樓、台北市政府設定地上權予台北金融大樓股份 有限公司開發台北101等。選擇不參與開發興建,主要對不動產開發的領域不熟悉,為降低投資風險,而採取較穩健的處理方式。

(二)經營方式說明

1.自行經營

有別於住宅出售後馬上回收,商用不動產開發關鍵的是後續的經營管理課題,因商用不動產類型眾多且專業,開發者不必然為營運者,藉由專業經營維持穩定收益,才是商用不動產開發的主要目的。以下就開發者與後續各種經營模式之關係說明如下:
由開發者自行負責營運管理,優點在於完全主導營運事項,享受之利潤及承擔風險亦最大,對於初期跨入不動產經營 開發者而言,營運初期亦可先尋求營運管理顧問協助,再逐步培養人才自行經營。 以日勝生為例,其在規劃過程中引入專業顧問,協助審查招商及規劃設計團隊的成果,並在後期時又引入原依蝶百貨經營團隊,自行辦理招商並經營京站商場。
2.合作經營

由開發者與具備專業之管理者合組新 公司,由新公司完全負責營運管理,開發商可以分享經營獲利,甚至同時可享有建物出租予新公司的租金收益。其優點為引入營運管理技術,分擔風險。限制在於開 發案須能吸引合作廠商,並且有相同的合作理念。目前商用不動產合作經營之模式 較為少見,國內著名案例為經營管理微風 廣場的三僑實業,由房東黑松企業與三僑 國際合資,經營部分由三僑國際主導。

3.委託經營

開發者委託專業營運管理業者經營, 不涉入實際經營層面,但仍完全承受營運管理之利潤及風險,如目前常見國際連鎖旅館(Hyatt、Westin等)。受託之專業管理顧問業者通常從營業獲利中抽成,或取得定額營運管理顧問費用。

4.出租經營

開發者將開發完成後之不動產出租, 收取定額租金、抽成租金或包底抽成租金等收益,開發者不涉入實際營運管理事務,如:天母Sogo、辦公大樓等。其優點在於開發者無須負擔營運管理成本及資金的需求,為最穩健的營運管理方式。
整體而言,參與開發經營的程度越深,其開發利益及風險也隨之增加,台肥公司在決定開發經營模式時,應整體考量土地開發的獲利方式以及獲利的主體,以尋求最符合台肥及合作廠商雙邊利益的最佳模式,其中各種開發經營模式財務效益的差距,是台肥選擇不同模式重要的依據之一。

二、常見之商用不動產開發經營模式

商用不動產因業種及專業的差異,適用之開發經營模式亦有所不同。
(一)商辦/廠辦大樓

一般的辦公室或廠房,技術進入門檻 較低且風險小,大多採自行開發自行經營模式,由開發者去享受全部的開發收益。

以信義計畫區的華新麗華大樓為例, 華新麗華集團自行開發後,因有主力租戶花旗總部進駐1/2樓地板面積,後續招商更為順利,且拉抬其他樓地板租金達到 3600-3800元/坪,因此,自行開發營運成功的關鍵因素在於及早掌握主力租戶,確保開發後的租金收益。

開發完成後,如有財務需求,亦可出售或發行REITs處分不動產,以亞太經貿廣場為例,自開發商欣翰建設、里昂證券集團、花旗私募基金CPI到新壽,短短三年即轉了三手,讓亞太經貿廣場身價立 刻三級跳、增值65%,可見不論出租或出售,商辦/廠辦大樓具有一定的上漲幅度與獲利空間。

(二)零售/量販商場

一般的零售/量販商場的開發經營模式以自行開發自行經營、委託經營或出租經營為主。

所謂自行經營並非直接跨入商品販售事業,而是整體規劃定位商場主題後,將空間一一招商出租,開發商在規劃的過程中即引入營運及招商的專業顧問,確保規劃設計與日後的使用得以切合,奠定開發案的成功基礎,日勝生京站、美麗華即為典型案例。另一種模式則為開發聘請營運管理公司,負責規劃、招商及營運的工作,即為委託管理模式,如義大城的商場委託盛達國際物業公司經營管理。
大多數的商場多採地主自行開發出租經營的模式,如士林電機開發天母sogo大樓再出租予sogo百貨經營,高鐵局開發左營站附屬事業大樓出租予新光三越經營等,地主開發完成後,出租給知名品牌業者經營,可收取穩定的租金受益,如有財務需求,亦可在開發完成後出售獲得可觀的資本利得,以新光人壽116億元出售新光三越A11館予安泰人壽為例, A11在二十年間增值了2.8倍以上,獲利逾73億元,投資效益相當可觀。



(三)旅館

目前常見旅館的經營模式為自行經營(直營連鎖)、委託經營、特許加盟等。 一般而言,國際性的連鎖品牌旅館以委託經營及特許加盟為原則,透過與不動產開發商的合作,收取經營管理或加盟費用, 使旅館集團快速成長,如君悅大飯店(新 加坡豐隆集團開發/Hyatt營運)、力霸皇冠大飯店(中國力霸開發/加盟Crowne Plaza Hotels);而國內連鎖品牌旅館則以直營連鎖為主,自行開發經營如老爺酒店、福華飯店等。

根據上述不同業種,開發商可以根據 本身參與經營的企圖心、資金調度、市場前景、專業領域之熟悉度等,選擇適用的經營模式,以目前台肥公司初涉入商用不動產領域,尚未有相關之經營經驗與人 力,故建議在營運初期採出租或委託經營模式,將技術門檻較高之產業交給專業營運者經營,俟對相關產業就較多了解時, 投入經營管理領域。

三、綜合商用不動產開發營運模式案例

義大城位於高雄縣觀音山風景區附近,由義聯集團的義大開發投資開發,佔地90公頃,總投資金額高達480億,全區包括飯店、購物、纜車、教育、藝術、住宅等,目前教育事業已進駐,五星觀光飯店、購物中心、遊樂中心、戲院等設施預定於2010年春節開幕營運。 

全案預估可提供5,600個工作機會,產生1,000萬旅遊人次,年營收達90億元,每年可貢獻高雄縣5-6億元稅收。

義聯集團以鋼鐵起家屬傳統製造業, 地產方面非屬本業,在擴展不同事業時, 義聯集團根據產業特性以及公司事業版圖佈建的構想,選擇最適的營運模式,兼顧風險控管與永續經營,為本公司可參考的案例。
 

四、結論與建議
台肥公司在南港、新竹、高雄、花 蓮、基隆等都市精華地段擁有大片的商業區土地,可開發作廠/商辦、商場、旅館 等不同業種使用,擁有如此優渥的土地資產,台肥除了被動的擔任地主角色,收取售金或固定租金外,應可更積極的發揮「培元、固本、創新、永續」的企業精神,發展土地開發為另一核心事業。

土地開發事業中的商用不動產,有別於一般賣斷的住宅開發案,其成功關鍵在於長期的營運績效,因此事業的開展斷不可貿然投入,而需有全盤的規劃,故建議以永續經營與事業版圖布局為出發點, 了解公司開發優勢與劣勢、市場發展機會與威脅,並從成功的開發案例吸納經驗,訂定土地開發事業策略及發展願景。不論是旅館、商場或辦公室,依據事業發展策略,選擇最適之開發營運模式,藉由專業人力及顧問團隊支援相關技術缺口,保障營運效益,預估商用不動產開發完成後, 每年將可為台肥公司挹注可觀的營收與穩定的現金流,不但照顧到員工與股東權益,同時克盡社會責任,帶動地區經濟發展,實踐台肥公司永續經營的發展目標。 

圖文來源: 台肥公司網站/撰文:土地開發處 李佳靜
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