社區問題簡直五花八門,有人老是不繳管理費,有人在樓梯擺鞋架、雜物,不清理自家庭院的小狗糞便,甚至還有人會故意在頂樓拉屎。這些在集合式住宅社區的大小事,管委會可能都要出面處理,還得讓住戶們滿意,基於人情抑或依法執行,其實都不容易。

《提醒你》社區糾紛多 管委會管什麼

社區問題簡直五花八門,有人老是不繳管理費,有人在樓梯擺鞋架、雜物,不清理自家庭院的小狗糞便,甚至還有人會故意在頂樓拉屎。這些在集合式住宅社區的大小事,管委會可能都要出面處理,還得讓住戶們滿意,基於人情抑或依法執行,其實都不容易。
案例一:保全打瞌睡


新北市一位民眾說,她在過年期間,凌晨三點經過大門警衛室時,發現值班的保全人員低頭打瞌睡。「如果這時小偷或是陌生人潛入社區,保全根本不會發現到呀!不只我看過,鄰居說也見過。」

之後他們在今年六月住戶大會中反映,主委回應說會處理。

記者則將民眾拍到的照片,提供給主委。主委回覆說因為只拍側面,可能是在看監視器,不能確認有失職,但仍會請保全個人及合作的物業管理公司注意及改善。 

案例二:公用車位變私用

新竹有一國宅社區,地下停車位是屬共同使用空間,因為住戶數比車位數多五十個,原本每年採抽籤方式,決定由哪些住戶使用車位,而管委會則會用公基金,支付沒抽到車位民眾,去社區外租用停車位的費用。可是這個社區規約後來變相,經由住戶會議決定後,車位就由原本抽到的住戶長期固定使用,甚至賣房子還可以連車位一起銷售。

「我買了國宅的房子後,知道這種狀況是違法的,曾要求管委會提案取消這個規約,但管委會回覆說這是多數住戶決定而執行的。而在住戶會議中,沒有車位的住戶是少數,也抵擋不了其他既得利益者住戶們的力量。」向本刊投訴的黃先生說。

而他後來向法院提起訴訟,法官判他有使用社區車位的權利,但管委會仍未依法院判決,取消舊規約。最後這位民眾考慮賣屋離去。

王有民律師說,這就是憲法中說的集體強暴之意,也就是說一旦既得利益者占多數時,漠視法律而因此剝奪其他人的權利。

依以上個案大家可以知道管委會其實可以掌管社區的大小事,權力並不小,只是因為現今生活繁忙,有些人根本不參加住戶大會,也不瞭解管委會在運作什麼,這基本上就是自己蔑視自己的權益了,以下幾個基本問題讓你搞懂管委會是在幹嘛的。 

Q:管委會依什麼法規管理的?有什麼職權?

A:社區管委會是依《公寓大廈管理條例》規定成立的。

由區分所有權人(以下簡稱屋主)開會決定推選若干人,分別擔任主委、財委等管委會成員,任期一至二年,並於該會議中,決定社區的「社區規約」,約定住戶們共同遵守。

基本上管委會是執行區權會(即住戶大會)中決議事項,並且協助管理公寓大廈維護工作,就是代表住戶們溝通社區生活大小事,但並非是一言堂,獨獨主委說的算。而不夠健全或是彼此尊重的管委會,容易發生爭議,甚至最後成了社區亂源。

像有人積欠管委費、樓梯間放雜物,或是未清理寵物排洩物等等,這些都是違反《公寓大廈管理條例》,住戶個人行為影響社區共同使用的空間及運作,管委會是可以採取積極的作為,若經勸導不服的話,便可訴請法院執行。
Q:社區規約是什麼?可以規定什麼?

A:由屋主共同議定的社區規範,且需符合中央主關機關的規約範本。

有專家說,買屋前最好是先熟讀這個社區已訂的社區規約,並觀察社區樓梯間等公共空間的環境,或是與住戶聊聊,感受這個社區的生活氣氛。

社區規約雖然是經過多數的屋主的同意,但其約束力若凌駕於法律、憲法之上,便屬於侵權行為。

以案例二來說,投訴人買屋後,才發現車位屬於共同空間,卻被之前召開住戶大會決議的社區規約中,限制其使用權,這就是典型用規約干涉憲法給予民眾使用自己財產的自由。

如過去依《公寓大廈管理條例》,可以在規約中,訂定禁養寵物的特約,不過在今年七月,立法院已有共識將修法刪除。而有些社區甚至逕自將住戶門禁卡消磁以作為不符規約的懲處,這樣可能侵害住戶應有權益,法院已有住戶不服,透過爭訟獲勝的判例。

這就是說不能用規約來限制屋主在家中或是對於自身財產處理的行為,若該行為所產生影響社區的安全、安寧等問題的,住戶們仍可透過住戶大會訂定改善措施。

 
▲過去住戶們可透過社區規約訂定禁止飼養寵物的特約,現在該規定將經立法院刪除。(資料照片)

Q:公共區域漏水管委會都不修,連帶住戶家裡也受害,可以要求他們負責維修嗎?

A:可以。

依《公寓大廈管理條例》共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會負責,也就是公用區域的維修,就是應由管委會來負責修繕。

其費用由公共基金支付,或由屋主按其共有之應有部分比例分擔。但修繕費因可歸責於屋主或住戶的事由所致者,由該屋主或住戶負擔費用。

若住戶大會或規約另有規定者,從其規定。

崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠說,建議要先釐清相關的權責,比如該處究竟是否屬公共區域,或是有部分費用過於龐大等,管委會也無法行決議,須透過住戶大會來決定,不見得就是管委會瀆職。

其實社區問題糾紛不少,涉及的相關法規跟法律問題也是非常惱人,管委會可能也很無奈,但如果可以靠住戶坐下來好好協商,共同解決問題,將管委會的功能好好發揮,這才是社區住戶之福。(古韵婷、李蕙璇) 

圖文來源:壹週刊網站http://www.nextmag.com.tw/
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