大陸首富地產大亨萬達集團王健林發出警訊,「中國大陸出現史上最大房地產泡沫」,大陸房地產價格飆漲,由一線城市蔓延二線,近數月三線城市亦出現價量齊漲現象,房地產泡沫問題再次引發矚目。包括王健林在內,一般並不認為大陸經濟有硬著陸危機,但任何資產泡沫遲早都要破裂,一旦破裂,必然拖累...

大陸房地產飆漲 台灣應記取教訓

大陸首富地產大亨萬達集團王健林發出警訊,「中國大陸出現史上最大房地產泡沫」,大陸房地產價格飆漲,由一線城市蔓延二線,近數月三線城市亦出現價量齊漲現象,房地產泡沫問題再次引發矚目。包括王健林在內,一般並不認為大陸經濟有硬著陸危機,但任何資產泡沫遲早都要破裂,一旦破裂,必然拖累經濟。面對大陸經濟可能的風險,台灣除了該警覺其影響外,更應從大陸的房市政策記取教訓,萬勿為了短期的經濟榮景而助長房地產泡沫。

從2000年至今,大陸房地產走了10多年的多頭市場,中間雖偶有頓挫,但上漲格局不變,房價節節高升到令人咋舌的程度。早期可說是因大陸經濟維持每年兩位數成長,民眾有錢就有購屋需求,加上城鎮化加速,因此造成房市多頭;房市繁榮又進一步促進經濟成長。最近1年大陸實施供給側改革,卻首先出現房地產價格飆漲現象,已非民眾購屋需求所能解釋。
金融海嘯前,大陸房價已上漲3倍;海嘯讓房市短期頓挫,隨即又持續飆漲。不過,後金融海嘯時期的資產上漲已缺乏實體經濟、國民所得的支撐,外界一直憂心其資產泡沫一旦破裂,可能導致的經濟硬著陸與金融衝擊。現在對這個憂慮再進一步提高。
大陸官方不是不了解問題的重要,三番兩次的祭出限購令、打房條款,意圖壓制房地產泡沫;但在經濟放緩壓力下,近兩年卻再次放寬各項打房法令,從人行的降息到限購令的取消、再到年初降低購屋頭期款等,讓房市泡沫再起。一、二線城市房價連續15個月上漲,部分地區甚至1年內再漲4成;由此也衍生出如「假離婚真買房」、「鴿子籠」房子盛行等奇特現象。如果連房產大亨王健林都發生「史上最大房地產泡沫」之憂,那就不必懷疑大陸房市已泡沫化了;日前官方《人民日報》社評也發出警告,稱「全國大中城市這一輪房價風雲,製造出新一輪樓市熱潮」。
回頭看台灣,國內房市在超過12年的多頭市場後,也在反轉下滑中。房價開始下跌,部分地區跌幅已超過1成;成交量萎縮,去年全年成交戶數降到30萬以下,今年則預估只剩下25萬戶左右,相較高點的近40萬戶,房市入空頭當無疑義。
房市不景氣必然對經濟會有拖累,單以房仲業而言,業界預估至少有上千家仲介店面要倒閉,對營建業、廣告業也都會造成不利影響;社會也一直反應期待政策的支持,除了要求緩漲房屋稅外,也期望取消或暫緩實施今年才上路的「房地合一稅制」。政府方面雖然尚未有明確回應,但央行在幾次降息時,也同時取消部分地區的房地產信用管制措施,已隱含支撐房市之企圖。
但房地產並不是一個政府當獎勵、支撐的產業,業者喜以「房地產為火車頭產業」標榜,希冀政府為經濟而支撐房市;但實證研究則顯示房地產帶動其他產業的產業關聯效果甚低,其榮枯反而是經濟好壞之後的結果,房價飆漲實質並未對增加GDP(國內生產毛額)有太大好處。反而房價飆漲後,房市吸引過多資源投入,影響正常產業發展;同時高房價也造成許多社會問題,從年輕人無力購屋到小商店、新創事業因房租上漲難以生存等問題。國內從扁朝時為了支撐經濟,對房市祭出購屋優惠貸款、土增稅減半等利多之後,讓房市進入大多頭時代;馬政府時又因遺贈稅降低,加上全球的資金效應,讓房市進一步飆漲,終而讓高房價成為民怨之首。
若看國外案例,也可看出房市泡沫之猛與其為害之深。美國引發的金融海嘯就是房市泡沫引發,歐洲主要國家在這段時間也幾乎都經過泡沫破裂的痛苦,甚至如愛爾蘭等國更因此經濟陷困境,成為需要國際紓困的「歐豬國家」。唯一的例外是德國,德國在稅制與房地產制度上嚴防投機炒作,當其他國家飽受泡沫之苦時,德國房價反而下跌;但德國經濟並未受拖累,反而因整個社會的資源、人才、資金都投入正常的生產事業,讓德國經濟穩健、與製造業的競爭力傲視全球。
台灣明年經濟預估成長率大概在1%到2%之間,表現不會太好;房市則可能要面對5年以上的空頭。但即使如此,房價所得比仍在10倍上下,台北市則更接近15倍,對大部分民眾、特別是年輕人而言,仍是高不可攀。政府一方面應該檢討「打房措施」,避免房價繼續下跌傷害經濟體質,另一方面也應以大陸與其他受房產泡沫肆虐國家為殷鑑,避免多餘資金投入房地產市場炒作。
 

主筆室


http://opinion.chinatimes.com/20161001003956-262101


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