找周遭相近產品比較 也可請銀行鑑價 【洪子恩╱台中報導】市況反轉、房價走跌,許多購屋客紛紛研究實價登錄房價,希望從中找到能殺價的蛛絲馬跡,不過實價登錄網從設計之初,就是漏洞百出的系統。專家建議,鎖定單一社區,並搭配房仲較完整的資料分析,較有機會判定合理的成交價。

善用實價登錄 鎖定單一社區查詢

找周遭相近產品比較 也可請銀行鑑價
【洪子恩╱台中報導】市況反轉、房價走跌,許多購屋客紛紛研究實價登錄房價,希望從中找到能殺價的蛛絲馬跡,不過實價登錄網從設計之初,就是漏洞百出的系統。專家建議,鎖定單一社區,並搭配房仲較完整的資料分析,較有機會判定合理的成交價。


實價登錄揭示標準不一,使用時也有許多眉角。陳恒芳攝
 實價登錄網設定採「去識別化」,加上住家與車位坪數混和、缺乏系統分析工具整合等,每筆資料要確認社區名稱、約略戶別、確實單價,得花費5~10分鐘,資料愈多,使用者愈難分析,1棟社區如果多達上百戶,買方通常只能走回胡亂出價的老路,交易透明名存實亡。 
車位會拉低房屋單價,計算時須先扣除。
同一條路,屋齡、規劃相近的社區,從實價登錄資料難以判斷。
若確定要購買,可請銀行鑑價, 做為議價的依據。


門牌區間縮至30號內

即便如此,實價登錄還是有些利用價值,住商不動產企研室主任徐佳馨建議,查詢區段位置應最小化,將門牌區間縮至30號內的區間,針對單一社區做分析,時間愈近愈好,也接近當下市況,「如果該社區成交量過低,可找隔壁幾個屋齡相近產品來比較,判斷合理的成交價。」
不過在屋齡相近的重劃區內,同一條路上、屋齡相近的社區難以區隔,資訊極易混淆,台中市地政局也坦承,因保有隱私刻意去識別化,遇到這種狀況,通常也只能猜測,別無他法。因此使用實價登錄時「卡住」,轉找房仲尋求較正確完整的資料,也是必然。
除了針對社區的價格分析,成交量的分析也不可少。當一棟社區成交量少,應分2種解讀,如果前提是釋出量大,代表該社區接手度低,房價無支撐力。21世紀不動產台中好市多加盟店副店長沈政興指出,如果釋出、成交量都少,代表社區保值,房價穩定。
物件成交後,資料會在2個月後才登上實價登錄網站,大型房仲品牌的資料庫,則是當月成交,當月就上。但如果對房仲仍相當質疑,還是有最終「大絕」。徐佳馨表示,直接找銀行鑑價,可以得到最精確的數字,此時就可以依據這個數字,並往下出一點,「但得是你已決定要買該戶了,才能用上這招。」 

【專家意見】實價登錄難查屋況

為了向屋主議價,使用實價登錄的民眾非常多,不過從實價登錄房價只能略知皮毛,每筆成交資訊背後,包括裝潢配備、前後排、座向、格局更動、屋況等資訊,都會影響房價,卻都未揭露在實價登錄內。消費者查實價可請信任的房仲協助分析,較不易被誤導。
圖文來源:蘋果日報網站 地產頻道






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