記得民國 104 年曾經有位太太來電詢問售屋所得被補稅的問題。一般而言，某 A 以總價 5,000 萬元出售房地產，這筆 5,000 萬元款項包括地產 (土地) 與房產 (建物) 的價值。民眾無法細分房子與土地個別的出售金額，但所得稅法要求民眾把房子 (建物) 出售的獲利價差申報個人所得稅的「財產交易所得」。
此時，權宜的作法便是將房屋評定現值乘上財政部頒佈之報酬率，作為「售屋所得」。舉例說明如下：
某 A 於 102 年度出售台北市之一般房地產，成交總價為 5,000 萬元。假設出售當時的房屋評定現值為 200 萬元，而財政部頒佈 102 年財產交易核定標準率，坐落台北市的房屋所得額比例為：高級住宅 48%、其他 42%。因此，某 A 若無法舉證購屋成本，則某 A 得以房屋評定現值 200 萬元 ×42%=84 萬元，當某 A 將 84 萬元售屋所得計入當年度所得，假設某 A 之綜所稅邊際稅率適用 40%，則可能承擔的稅負為 84 萬元 ×40%=33.6 萬元。當某 A 出售房地產取得 5,000 萬元價金，他可能價差獲利上千萬元，但是所得稅負才只要繳交 33.6 萬元 (另有土增稅)，這是台灣過去房地產鉅額獲利，才承擔小小稅負的寫照。難怪房地產吸引高資產人士的青睞，勇於囤屋，樂此不疲！
當我接到某位女士來電詢問，他的先生於民國 102 年售屋，並於隔年 (103) 依照上述方法申報綜所稅之售屋所得，為何 104 年仍收到國稅局的補稅通知單，補稅金額高達 500-600 萬之譜，經詢問國稅局負責長官，仍無法聽懂稅法的奧義，因此，她來電敝會計師事務所問個清楚。
首先，我詢問這位太太，他的先生於何時購買此房地產？金額為何？結果，太太說她的先生於民國 91 年繼承公公遺留的台北市房地產，筆者一聽到「繼承」二字，便知「代誌大條了」！
根據稅法規定，繼承房地產後，繼承人將來出售時，就以該房地產的「時價」為出售成本。所謂的土地的時價，是以土地公告現值加上房屋評定現值合計。當她的先生於 91 年繼承公公的台北市房地產，假設當年市價 3,000 萬元，而土地公告現值為 1,200 萬元、房屋評定現值為 300 萬元。因此，先生於 102 年出售房地產時，他的成本就是 91 年度的時價 1,500 萬元 (=1,200 萬元 + 300 萬元)。當這位先生以 9,000 萬元出售該房地產，稅法上，他的出售獲利為 9,000 萬元─1,500 萬元 = 7,500 萬元。由於民國 102 年當時，台灣尚未實施房地合一稅制，因此，先生只需要將房屋獲利部分申報綜所稅。因此，必須把房地產獲利的 7,500 萬元中的房屋部分抽離出來報稅。而如何計算「房屋比例」呢？上文述及「時價」，提到土地公告現值為 1,200 萬元、房屋評定現值為 300 萬元，因此，房屋占比為 20%(=300/[300+1200])。接下來，計算房地產獲利的 7,500 萬元中的 20% 為房屋獲利部分，7,500 萬元 ×20%=1,500 萬元。
結論是先生應該申報當年度的財產交易所得 (售屋所得) 1,500 萬元在綜所稅申報書上。102 年度當時，台灣綜所稅最高邊際稅率為 40%，則這位太太的所得稅申報戶可能會增加 600 萬元稅負 (=1,500×40%)。當我詢問這位來電的太太，國稅局要求她先生補稅金額多少？她說 580 萬元。我認為金額沒錯，應該就是要補稅。太太詢問這要如何申請復查或申訴。我建議若補稅的法規與金額無誤，無須進行行政訴訟，趕快繳稅，以免浪費時間與訴訟開支，即刻停損！
本案的稅務分析重點在於子女繼承或受贈房產時，享有遺贈稅的節稅效果，但是將來出售時，會以「時價」為成本，計算綜所稅的「財產交易所得」，面臨重稅的反撲，得不償失。因此，建議父母可以選擇條件優良的房地產移轉給子女，移轉方式是「市價出售」，不應該再選擇遺產繼承或低價贈與。
撰文此時 (2016.9)，財政部正研擬遺贈稅改革草案，據報導，可能從單一稅率 10%，調整為三級制「10%─15%─20%」。因此，數億元以上身價的父母親可以未雨綢繆的考慮利用 10% 低稅期間，先行移轉部分財富給子女。但是，房地產應該避免贈與，以免害子女將來出售時，稅負極重！(註：除非符合房地合一稅制度的自用住宅規定)
當未來某日進度來到立法院即將三讀「調高遺贈稅」時，可能新聞報導會提到利用高稅率實施前的黃金期，父母趕快規劃贈與，甚至強調會出現「贈屋潮」、「房產贈與潮」。筆者建議三思，請父母要學習本文的計算流程，考慮子女出售時的重稅，驗算驗算再驗算！原則上，父母贈與房地產的節稅效果已經不見了，反而讓子女惹重稅上身！
稅務名師 | 林嘉焜
專精個人資產之稅務規劃、企業股權安排。曾任職於台灣及香港之壽險、銀行及證券商。目前十餘本著作主題涵蓋理財、信託、稅務、保險，應邀演講場數近2千場，連續十年獲得台灣金融研訓院菁英講座殊榮。
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