現今部分區域房價已跌至或低於一三年水準,意謂一三年買預售屋的人可能已無賺頭,甚至面臨賠錢的窘境,所以不願交屋想退戶的買方愈來愈多。為了安撫客戶,各家建商紛紛找尋「張良計」,祭出「交屋大作戰」策略,希望客戶能心甘情願來交屋。

籌錢過冬 建商衝交屋怪招一籮筐 只要消費者願意埋單,什麼優惠都可談


現今部分區域房價已跌至或低於一三年水準,意謂一三年買預售屋的人可能已無賺頭,甚至面臨賠錢的窘境,所以不願交屋想退戶的買方愈來愈多。為了安撫客戶,各家建商紛紛找尋「張良計」,祭出「交屋大作戰」策略,希望客戶能心甘情願來交屋。

國內房市交投清淡,房價又持續下修,至目前為止似乎都還沒看到回溫的轉折點,近來利空消息又不斷出現,對脆弱的房市無疑是雪上加霜。
據內政部統計,今年八月建築物使用執照(俗稱「使照」)核發量高達一萬○七一七戶,創今年來新高。使照核發量飆高,代表新完工的房子大增,媒體普遍解讀為「賣壓加重」,乍看之下似乎合情合理,但實際上這種解釋並不夠全面、周延。
使照破萬戶,但危機非賣壓?
為何呢?因為若以工程期來計算,今年完工交屋的新成屋,約是二○一三年間銷售的預售屋案。專家指出,一般集合式住宅大樓工程期約二至三年,但近來因房市市況不佳,建案工程期多有刻意延後,或者遇到使照審核塞車問題,施工期拉到三年、甚至更久已稀鬆平常。
一三年房市景氣勃蓬,當時預售建案銷售火熱,許多預售案在短時間內賣到clean(完銷);而今年交屋潮的許多新成屋,就是一三年間的預售案。
從這個角度來看,今年完工的新成屋多在一三年間就已售出,只有少數餘屋戶會釋出到市場上。再者,今年新建案推案量仍在下滑,大型房仲委售量也未大幅增加,顯示賣壓並未爆開。一言以蔽之,「使照爆量所衍生的核心問題是交屋困難,而非賣壓變重」。
由於現今部分區域房價已跌至一三年水準或更低,意謂一三年買預售屋的人可能已沒有賺頭、甚至面臨賠錢的窘境,所以不願交屋想要退戶的買方愈來愈多。為了安撫客戶,各家建商紛紛找尋「張良計」,祭出「交屋大作戰」策略,希望客戶能夠心甘情願來交屋。
退戶賠一五%,逼買方咬牙交屋
建商祭出的交屋必勝策略堪稱五花八門,更可謂「一手棍子、一手蘿蔔」,以恩威並濟的方式來達到交屋目的。
專家分析,所謂的棍子就是使出「沒收一五%違約金」大法。當房價持續下修見不到止跌跡象,買方交屋恐怕已沒價差可賺,想退戶的心態自然高漲。建商為了防止客戶大量退戶,多硬性收取房價總價一五%違約金。
假如一戶房子三千萬元,那麼一五%違約金就高達四五○萬元。買方雖然明知交屋後可能賠本,但卻又不忍心退戶,因為一旦退戶就得先賠上一五%;若交屋後再轉售,或有機會降低損失金額。兩相權衡後,多數買方寧願選擇交屋,少數選擇打官司與退戶。
有些建商走良心路線,不太願意威嚇相逼,改以誘人的優惠方案來吸引客戶交屋,「建材升級」、「加送裝潢」是最常見的措施。如華固建商今年交屋的新成屋,就主動提升建材等級,拉高房屋質感來增加客戶滿意度,以確保每位客戶願意交屋。
但是交屋之後,賣房怕賠錢,出租又怕租不掉怎麼辦?這好辦!台北市陸續有建案推出「包租代管」服務,交完屋後就馬上幫您出租,部分建案還附帶「年投資報酬率保證」,讓客戶安心交屋後就立馬收租,起碼減輕房屋跌價損失的怨氣。不過,這樣的優惠,通常都有年限限制。
「以屋換屋」則是近期興起的創意交屋手法,據說,這種策略的成功率極高。以屋換屋講白了,就是甲屋換乙屋、丙屋換丁屋;如果客戶不想要原本購買的房子,而公司手上剛好有其他等值空屋,統統任君挑選更換。
以屋換屋不夠看,戶戶退五百萬
普遍來看,「以屋換屋」往往能連所謂的「奧客」也願意來交屋,理由無他,就是讓客戶有賺到的感覺。雖然名稱看起來像等值交換,但在實務操作上,假如客戶願意來交屋,即便客戶所要求更換的新房子價值較原購戶高,建商也不會刁難。
更有甚者,據傳基隆有建案為求順利交屋,竟祭出「坪數加大不加價」的超殺福利。雖然消息早已傳開,但建商對此傳言未予證實,只能算是茶餘飯後的閒聊話題了。
若「坪數加大不加價」讓你訝異,那「戶戶退款」就會把你嚇呆。市場上傳言,北部有家知名豪宅建商為了「按捺」已購客戶,竟補貼房價跌價損失,每位客戶退款五百萬元。這麼「阿莎力」的建商「九四狂」(編按:就是狂),難怪客戶忠誠度超高啊!
不具名建商直言,交屋是今、明兩年同業最大挑戰,衝高交屋率勢在必行。說穿了,「只要你願意(交屋),要我(建商)做什麼都可以!」
建商透露,為了拚交屋,現在不只送裝潢、送家具,「毛胚屋可以變精裝屋,精裝屋變成送全室裝潢,全室裝潢再送車位」。但即使拚成這樣,交屋還是一門艱難的功課,不少從業人員把交屋工作視為一個「屎缺」,避之唯恐不及。
於是,有建商乾脆提撥「交屋獎金」,誰肯負責交屋,獎金就給誰賺,反正重賞之下必有勇夫嘛!為求順利交屋,建商根本絞盡腦汁拚到底了。而建商所拚的,不只是交屋,更是在拚度過房市寒冬的錢糧。因為如此,不拚,還真的不行!

文/馬斯克
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