融創中國董事長孫宏斌:房地產行業再增長已經很難    11月23日,北京銀泰中心柏悅酒店,融創中國董事長孫宏斌出現在由民生銀行主辦的「中國 不動產 金融年會」上。自2010年融創中國上市以來,孫宏斌拒絕了不少業界公開活動邀請。除了自家「場子」,孫宏斌幾乎不再參加與同行公...

融創中國董事長孫宏斌:房地產行業再增長已經很難

融創中國董事長孫宏斌:房地產行業再增長已經很難
  11月23日,北京銀泰中心柏悅酒店,融創中國董事長孫宏斌出現在由民生銀行主辦的「中國不動產金融年會」上。自2010年融創中國上市以來,孫宏斌拒絕了不少業界公開活動邀請。除了自家「場子」,孫宏斌幾乎不再參加與同行公開交流的活動。
融創中國公告顯示,截至2016年10月底,實現合約銷售金額約1080.3億元,同比增長91%。已經跨入千億俱樂部的融創中國,在房地產行業多輪調控中迅速實現了「彎道超車」,並在行業低谷期頻繁發起多起大筆併購。故在行業看來,其對宏觀經濟的理解和行業投資邏輯分析具有行業借鑒意義。

  這一次孫宏斌拿到的演講主題是「中國房企的投資邏輯和風險」。嚴厲調控之下,行業頻繁震蕩,併購、轉型成為行業主題。房地產從業者甚至出現了前所未有的迷茫。未來在哪裡?這是很多人想要知道的答案。

  對於本輪調控政策,孫宏斌認為,非常嚴峻。「對於這次調控的嚴密程度,很多企業是預計不足的。本輪宏觀調控嚴厲程度超過過往每一次。」

  孫宏斌斷言:「房地產行業再增長已經很難。」
  流動性依然會相對充裕
  在房地產行業,能否對市場有著清晰的判斷幾乎決定了一家房企的生存狀況。開發商們每天最關注的也是政策的變化,進而影響企業的投資決策。

  在孫宏斌看來,房地產行業的判斷和投資邏輯很簡單。「這是我們天天乾的事,所以比較簡單。」孫宏斌對21世紀經濟報導記者表示。

  對中國宏觀經濟的判斷,總體而言,孫宏斌的判斷是謹慎而不恐慌。他認為,即使在下行期,中國大的經濟發展趨勢並沒有發生變化,投資的邏輯和規則也沒有發生變化,所以即便經濟下行壓力較大,依然可以在國內找到發展機遇,始終看好國內的房地產發展。

  21世紀經濟報導記者對其判讀進行了總結。第一,全球經濟下行的壓力依然較大,在這樣的時段,不管全世界哪個政府都會實行較為寬鬆、低利率的政策。這是必然的選擇;第二,資金流動性依舊充裕,經濟下行必然會實行偏寬鬆的貨幣政策;第三,匯率問題需要重視,企業美元債匯兌損失也依舊在,國內融資和發展仍然有機會;第四,謹慎看待槓桿問題,「誰能借到更便宜更長的錢,穿越周期的錢,誰就厲害」;第五,建議企業謹慎看待海外投資,因為海外投資過程中仍然存在一些限制和區別,包括市場環境、銀行效率、服務等問題的存在,不如在國內做投資發展。

  對於時下備受詬病的高房價,孫宏斌也坦言,如果算房價收入比,很多人都買不起房,但大多數人是通過資產收入而非工資收入買房。在他看來,堅持做高端、堅持做改善仍然有機會,而且會越做越好。

  市場預期會降
  國慶期間,北京等多個城市陸續出台了房地產調控政策。一些城市調控手段的嚴厲程度達到了史上之最。近期,又有多個熱點城市調控進一步升級,市場整體政策環境持續從緊。

  孫宏斌也深感本輪調控之嚴峻。他認為,很多同行並沒有認識這次調控的嚴峻性。「再怎麼重視這次宏觀調控都不為過。為什麼地價那麼貴?原因是房子賣得不錯,貸款也不錯,開發商有錢了。所以,前幾個月踏空的一直沒買地的開發商急了。地價會便宜嗎?一定會。快了。」

  在孫宏斌看來,銀行信貸收緊對開發商影響特別大。表面上,市場購房預期還未發生改變,但最終會發生改變。「(樓市)一直說降,其實沒降。購房者的預期說著說著就給改了。另外,(當前調控背景下)投資者買不了。首付款太高了,有的城市首付高達70%,甚至80%。」

  基於上述判斷,孫宏斌認為做房地產很簡單。分兩段:買對地,蓋好房。首先把投資做對,什麼時候,選擇什麼城市,買什麼樣的地,很重要,地買錯了,蓋什麼都錯。要充分認識中國城市發展、市場供需、宏觀政策的發展規律和資源錯位帶來的不平衡狀態,做好時間和空間的選擇。

  「有的第一階段(買地)做得差,第二階段(蓋房)做得好,有的第一階段做得好,第二階段做得差,都不行。但首先要買對地,也就是做對投資。房地產行業的投資比別的行業都難,因為買一塊地三年後才能看到收入,再加上槓桿的利用,使得事情變得很複雜。地買錯了,蓋什麼房子都賣不出去。地買對了,能夠把產品和服務做好,把品牌做好,房子就更好賣了。」

  孫宏斌判斷,房地產行業的趨勢是集中度越來越高。現在前一百名房企的市場佔有率是40%多,相信5到10年後會集中到70%多,前十名的佔有率會到達百分之二三十。未來併購是趨勢,小公司將不斷被大公司收購。這個規律弄不明白的話,小而美的企業很可能就變成「小而沒」了。截止到今年10月底,房地產銷售規模已經達到9萬億。房地產到10萬億規模再增長很難。

  根據CRIC的《中國房企前10月銷售排行榜》顯示,房地產行業規模化愈發凸顯。從前10月房企的銷售表現來看,預計全年實現1000億規模的房企有望達10-13家,2000億規模的房企有望2-3家,3000億有可能會出現3家。其中1000億房企中,除了已經實現1000億的恆大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、融創7家企業以外,華夏、萬達、綠城、金地、龍湖也有機會跨進1000億檻。在3000億規模,恆大、萬科成為首次突破3000億大關的房企。另外,碧桂園今年以來銷售增長也十分強勁,不排除在年前也有突破3000億的可能。

  對於未來,孫宏斌認為,有錢就買地,沒錢就賣房。任何形勢再不確定,企業的選擇都是確定的。

本報記者 王營 北京報導  
(編輯:張星)
http://news.sina.com.tw/article/20161124/19508098.html
分享給LINE好友 !

0 意見:


永慶不動產大順龍華加盟店(正禾不動產仲介股份有限公司)
經理 陳宜珺 本站圖文皆來自網路,著作權歸原作者所有.
若有侵權請來信,必立即下架.
happytiffany621@gmail.com