「房市入寒冬」「房仲業進入冰河期」，斗大新聞標題頻頻出現。危機應該入市嗎？比對政府資料庫就會發現，台南、高雄房價不降反升，為什麼？
根據營建署統計，全台每年核發的建築執照，從二○一三全年的三．三萬件一路下滑，到一六年只剩二．二萬件，整整少了三分之一，顯示建商減少開發力道，好度過房市寒冬。
不過，內政部實價登錄資料則顯示，「房市寒冬」恐怕只是北部、房仲業、豪宅建商的觀點，因為台南、高雄的房價並沒有下跌。
房價：北部跌，中部穩，南部漲
二○○八年起，台灣調降遺贈稅、金融海嘯造成全球股債市重挫，資金改投資房地產，加上都市更新政策推波助瀾，台灣房價由豪宅起漲，牽動老屋房價跟著狂飆。逼得中央銀行在二○一二年出手，採取選擇性信用管制，來降溫房市。
「打房」政策效果顯現，台北市和新北市房價率先於二○一四年反轉，領先走跌，台北、新北房價分別由最高點每坪五十八萬元、三十一萬元，到去年都降了兩萬元左右。（見表一）
緊鄰雙北的桃園市房價在一五年反轉，從最高點每坪十七萬元下跌。台中市房價也是每坪十七萬元，已盤旋兩年。（見表二）
台南市和高雄市的房市，則呈現「量縮價漲」的特殊現象。二○一三年，台南和高雄的成交量共十萬筆，去年只剩六萬筆，但房價中位數已分別推升至每坪十三．五萬元與十五．五萬元。
量縮的原因是過去幾年，中南部交易最熱絡的建案，均是特定地區的豪宅；近兩年，這些豪宅的成交量也受打房政策影響。而高雄房價雖漲，但住商不動產企劃研究室分析，高雄市立美術館、農十六特區與中都等地區，去年表現都不佳，農十六特區房價跌幅甚至達一五．一％。
《天下》採用「房價中位數」計算，是貼近一般消費者感受的房價，而非豪宅價格。
五）
首先是台北市的十二個行政區中，只有萬華區二○一六年的房價比前三年高。
信義房屋業十六區協理林德誠表示，萬華區房價之所以逆勢走升，是得益於諸多交通題材，包括機捷通車，吸引買房族到鄰近台北車站的北萬華購屋，以及北捷萬大線動工，未來可望打通南萬華交通動脈。
新北市的情況與台北市相似：三十個行政區中只有六個行政區房價走高，鶯歌和蘆洲兩個成交筆數較多的行政區，房價漲幅都在五％以上。
然而，信義房屋業六區協理朱大勇表示，帳面上表現較佳的地區，實際房價可能是持平甚至走低。
朱大勇指出，實價登錄資料顯示蘆洲區一六年房價續漲，主因是反映該地區早已成交的預售屋，有很大部份在一六年交屋，原因是舊法規要求，預售屋在交屋後一個月內登記實價登錄資料，而非在預售屋簽約時就登記，「目前蘆洲房價走勢，實際上是持平或微幅修正。」
再往南到桃園市十三個行政區，核心地區桃園區和中壢區的房價並未上漲，反而是楊梅區與市郊的龍潭區、觀音區入列，意味著桃園房價漲勢已從蛋黃區轉至蛋白區。
永慶不動產楊梅中山加盟店店長唐嘉才表示，中壢和桃園市區的房價近幾年來已經漲了一波，使得價位較低且交通機能齊全的楊梅，成為許多桃園購屋族的選擇。他指出，楊梅區內就有埔心、楊梅、富岡等三座火車站，鐵路接駁便利，未來要到中壢搭乘機場捷運，開車走台三十一線也很快就能抵達車站。
台中、台南、高雄市的一○四個行政區，共有四十九區房價上漲，佔四七％。（見表五）
台中市二十九個行政區，有十二個行政區房價上漲。漲幅最大的是霧峰區、龍井區和沙鹿區，前兩區年漲幅都在一○％以上。這些地區成交價每坪約十五萬元，較市區房價親民許多，且霧峰區鄰近高鐵站所在地烏日。
台中房價上漲區中，成交筆數最多的是南屯區。信義房屋中五區協理葉宗富表示，南屯區房價和成交量有撐住，是因為台中七期後期開發的建商案子陸續移轉，鄰近台中工業區的嶺東地區，近年來蓋了許多兩房到四房的產品，總價主要在一千多萬元上下，與市區相比較低，吸引中部民眾來此購屋。
而在台南市三十七個行政區中，有十七區房價逆勢走揚。其中，鄰近台南科學園區的官田區，二○一六年房屋成交價中位數每坪十一．一萬元，年漲八四．九％。淡江大學產經系兼任副教授莊孟翰指出，台南科技園區近年來吸引許多高薪工作者，在周邊地區購買房地產，進而推升台南市郊房價。
信義房屋台南區協理洪正龍表示，台南永康區一六年房價高於一五年，原因之一是去年高雄美濃地震在永康釀成重大災情，導致在永康買房的民眾，較不敢購入屋齡二十年以上的舊屋，使得一六年成交筆數中，較多是屋齡十年內的透天厝，因此拉高整體房價。
洪正龍指出，去年房價漲幅也在二○％以上的中西區，房市熱絡受惠於台南的觀光發展，出現神農街、正興街、國華街等觀光熱點，文創業者紛紛進駐，吸引大批觀光人潮，因此帶動當地商業發展和房價。
接著是高雄市，一六年的三十八個行政區中，超過一半的行政區房價逆勢走高。
美濃區躍居一六年高雄市房價漲幅最高的地區。根據實價登錄的資料，主因是一六年成交案件的屋齡較年輕。一○一件案例中，有三十一件是前一年完工的透天厝。而一五年成交的物件，屋齡多接近二十年。
這也反映出，國道十號開通後，從高雄到美濃的交通更便利，帶動度假風潮，造成美濃房價走高。一五年一月，高雄市長陳菊接受議員質詢時都表示，「卸任後會住在高雄，但不會是美濃，因為土地太貴。」
高雄市的三民、新興兩區，價格漲幅也都在一成以上。信義房屋成功漢神店店長吳光祐表示，這些高雄的舊聚落區，由於素地少，新成屋釋出量不多，相對於更外圍的鼓山、楠梓等新開發地區，供給較有限，是推升房價的主要因素。
這些房價逆勢上漲的地區，是否有建商加大開發力道？ 《天下》以政府的建造執照數作為評斷依據，列出房價上漲地區中營造戶數最多的十個地區，但申請建照並不代表一定會蓋，僅可視為未來供給的參考指標。（見表四）
台中市南屯區的建造戶數二七九九戶，在全台四十二個房價上漲的行政區中居第一，其次是桃園市楊梅區的一九七二戶，和高雄市仁武區的一二四四戶。
莊孟翰指出，建造執照不一定會真的蓋成住宅，建商可能會評估，在房市冷卻時如期推案不好賺，反而會延後開工、甚至賣掉已經申請建照的土地，或是任憑開工期限過期，讓建照自行失效。因此，這些建造執照是否會為這些地區帶來新的住宅供給，仍有待觀察。
台南市和高雄市的房市，則呈現「量縮價漲」的特殊現象。二○一三年，台南和高雄的成交量共十萬筆，去年只剩六萬筆，但房價中位數已分別推升至每坪十三．五萬元與十五．五萬元。
量縮的原因是過去幾年，中南部交易最熱絡的建案，均是特定地區的豪宅；近兩年，這些豪宅的成交量也受打房政策影響。而高雄房價雖漲，但住商不動產企劃研究室分析，高雄市立美術館、農十六特區與中都等地區，去年表現都不佳，農十六特區房價跌幅甚至達一五．一％。
《天下》採用「房價中位數」計算，是貼近一般消費者感受的房價，而非豪宅價格。
北北桃房價跌，但有一八%逆勢漲價
特別的是，在房價下跌的北北桃三都五十五區，仍有十區的房價逆勢上漲，佔了一八％，多受惠於新交通建設。（見表五）
首先是台北市的十二個行政區中，只有萬華區二○一六年的房價比前三年高。
信義房屋業十六區協理林德誠表示，萬華區房價之所以逆勢走升，是得益於諸多交通題材，包括機捷通車，吸引買房族到鄰近台北車站的北萬華購屋，以及北捷萬大線動工，未來可望打通南萬華交通動脈。
新北市的情況與台北市相似：三十個行政區中只有六個行政區房價走高，鶯歌和蘆洲兩個成交筆數較多的行政區，房價漲幅都在五％以上。
然而，信義房屋業六區協理朱大勇表示，帳面上表現較佳的地區，實際房價可能是持平甚至走低。
朱大勇指出，實價登錄資料顯示蘆洲區一六年房價續漲，主因是反映該地區早已成交的預售屋，有很大部份在一六年交屋，原因是舊法規要求，預售屋在交屋後一個月內登記實價登錄資料，而非在預售屋簽約時就登記，「目前蘆洲房價走勢，實際上是持平或微幅修正。」
再往南到桃園市十三個行政區，核心地區桃園區和中壢區的房價並未上漲，反而是楊梅區與市郊的龍潭區、觀音區入列，意味著桃園房價漲勢已從蛋黃區轉至蛋白區。
永慶不動產楊梅中山加盟店店長唐嘉才表示，中壢和桃園市區的房價近幾年來已經漲了一波，使得價位較低且交通機能齊全的楊梅，成為許多桃園購屋族的選擇。他指出，楊梅區內就有埔心、楊梅、富岡等三座火車站，鐵路接駁便利，未來要到中壢搭乘機場捷運，開車走台三十一線也很快就能抵達車站。
台中、台南和高雄行政區，四成房價漲
台中、台南、高雄市的一○四個行政區，共有四十九區房價上漲，佔四七％。（見表五）
台中市二十九個行政區，有十二個行政區房價上漲。漲幅最大的是霧峰區、龍井區和沙鹿區，前兩區年漲幅都在一○％以上。這些地區成交價每坪約十五萬元，較市區房價親民許多，且霧峰區鄰近高鐵站所在地烏日。
台中房價上漲區中，成交筆數最多的是南屯區。信義房屋中五區協理葉宗富表示，南屯區房價和成交量有撐住，是因為台中七期後期開發的建商案子陸續移轉，鄰近台中工業區的嶺東地區，近年來蓋了許多兩房到四房的產品，總價主要在一千多萬元上下，與市區相比較低，吸引中部民眾來此購屋。
而在台南市三十七個行政區中，有十七區房價逆勢走揚。其中，鄰近台南科學園區的官田區，二○一六年房屋成交價中位數每坪十一．一萬元，年漲八四．九％。淡江大學產經系兼任副教授莊孟翰指出，台南科技園區近年來吸引許多高薪工作者，在周邊地區購買房地產，進而推升台南市郊房價。
信義房屋台南區協理洪正龍表示，台南永康區一六年房價高於一五年，原因之一是去年高雄美濃地震在永康釀成重大災情，導致在永康買房的民眾，較不敢購入屋齡二十年以上的舊屋，使得一六年成交筆數中，較多是屋齡十年內的透天厝，因此拉高整體房價。
洪正龍指出，去年房價漲幅也在二○％以上的中西區，房市熱絡受惠於台南的觀光發展，出現神農街、正興街、國華街等觀光熱點，文創業者紛紛進駐，吸引大批觀光人潮，因此帶動當地商業發展和房價。
接著是高雄市，一六年的三十八個行政區中，超過一半的行政區房價逆勢走高。
美濃區躍居一六年高雄市房價漲幅最高的地區。根據實價登錄的資料，主因是一六年成交案件的屋齡較年輕。一○一件案例中，有三十一件是前一年完工的透天厝。而一五年成交的物件，屋齡多接近二十年。
這也反映出，國道十號開通後，從高雄到美濃的交通更便利，帶動度假風潮，造成美濃房價走高。一五年一月，高雄市長陳菊接受議員質詢時都表示，「卸任後會住在高雄，但不會是美濃，因為土地太貴。」
高雄市的三民、新興兩區，價格漲幅也都在一成以上。信義房屋成功漢神店店長吳光祐表示，這些高雄的舊聚落區，由於素地少，新成屋釋出量不多，相對於更外圍的鼓山、楠梓等新開發地區，供給較有限，是推升房價的主要因素。
房價上漲後，建商還在蓋嗎？
這些房價逆勢上漲的地區，是否有建商加大開發力道？ 《天下》以政府的建造執照數作為評斷依據，列出房價上漲地區中營造戶數最多的十個地區，但申請建照並不代表一定會蓋，僅可視為未來供給的參考指標。（見表四）
台中市南屯區的建造戶數二七九九戶，在全台四十二個房價上漲的行政區中居第一，其次是桃園市楊梅區的一九七二戶，和高雄市仁武區的一二四四戶。
莊孟翰指出，建造執照不一定會真的蓋成住宅，建商可能會評估，在房市冷卻時如期推案不好賺，反而會延後開工、甚至賣掉已經申請建照的土地，或是任憑開工期限過期，讓建照自行失效。因此，這些建造執照是否會為這些地區帶來新的住宅供給，仍有待觀察。
- 作者:林佳賢
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