「子房，謝謝你來參觀我的畫展，來！敬一杯。」A伯豪爽地說。
A伯是年近七旬的老長輩，從某製造業副總退休以後，就一直學習國畫書法，多年前與我因為某藝術投資論壇結識，成為忘年之交。
這次算是他習畫十年的展覽，在開展後他邀了許多位同學一起聚餐，也把我請到他那「千歲桌」用餐聊聊。
酒過一巡，我開始跟同桌這些高齡老人們聊聊，但後來實在有點插不上話。
A伯擔心我沒話題聊，就 把同桌B、C兩伯拉過來，說：「子房，B、C伯也是我好朋友，B伯剛從美國回來，約有20萬美金可以投資；C伯是公教人員退休，有月退俸，在鄉下也有塊農 地。
若加上我現在有一棟房子自住、一棟房子收租，你覺得依我們三個老人現在不同的條件，對比目前的房市，該怎麼投資房地產才好？」
我笑了笑，說：「A伯你們都是幸福的一代，對老人家來說，只要身體健康，有現金在手就夠了。談什麼投資房地產呢？」
B伯聽了搖搖頭，說：「我怎麼知道我這20萬美金夠不夠我餘生，若再活五年是夠，但若讓我再活10年以上，而且還得不能生重病，我還是會擔心呀。」
2015年在日本掀起大家熱烈討論的著作《下流老人：一億総老後崩壞の衝擊》（下流老人：總計一億人老後崩壞的衝擊），作者藤田孝典在書中探討日本老後貧窮引發的各種社會問題。
書中「下流」的定義是：收入少，存款少，可依賴的人少。根據日本國民生活基礎調查，一人生活所 得一年未達122萬日圓（約台幣36萬元）就屬貧困階級。
以此標準估計，目前日本的貧困老人估計有600～700萬人。即使收入高於標準的老人，若發生重 病意外需要高額醫療費、無法住進老人看護院、孩子低薪失業回家啃老、熟年離婚等，都可能落入「下流老人」的階級。
對照行政院主計總處「2014年家庭收支調查報告」，台灣有高達44.4％的65歲以上老人全年可支配所得落在最低分位，平均只有18.6萬元，老年貧窮化的情況非常明顯。若要依靠國民年金，估計老年基本保證年金每月只有3500元，仍不足以支持正常生活。
我認為，對於老年人來說，每月有穩定現金流是最重要的。若要連結房地產，原則上就是要有「資產轉出現金」的概念。
以A伯為例，他有一棟房子收租，可以支持他部分的生活費。但如果要提高生活水準與醫療預備金，可以考慮將他的房子抵押，配合幾家銀行推出的「以房養老」專案，由銀行提供每月資金當生活費，甚至利息可以先掛帳，等最後過世再結算收取。
B伯在台灣沒有資產，只有現金。若要投資不動產，以20萬美金（約650萬台幣）的現金，約可以投資2000萬規模的不動產。如果有個3%利差的投資標的，不計資產增值，一年60萬收益也有每月5萬生活費的水準。
至於領有月退奉的C伯，就不用再想投資了。在我看來，因為當年他投資了國家，所以享有國家應允他的退休金。活到老、領到老，如果身上還有不動產，現在反而該想的，應該是贈與稅與遺產稅的交互節稅規劃。
總歸一句話，老年人要的投資，是創造生前每月穩定現金流的投資。先朝這個方向想，再同時兼顧保本的問題。
至於創造老年人的收入機會，例如讓老年人與幼童生活學習在一起的「代間學習」主題安養中心與幼兒園，這樣的社會企業類型，就需要更多的有志之士共同參與了。
地產軍師紅色子房
作者簡介_紅色子房
紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任外商房地產投資顧問、香港私募基金董事、國立大 學兼任講師與商周專欄作家。長期協助投資法人與高資產人士進行地產開發規劃、招商引資與私募管理，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大 數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作：《危機入市！投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術：外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密》
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