公部門土地標售是房市觀察指標之一,近期北中南的新興重劃區都傳出不錯的標售成果,雖難與房市多頭時期相提並論,但業者投資土地意願逐漸回升,讓新重劃區的未來受到期待。想在新重劃區購屋的民眾,專家建議,開發面積、發展定位、推案價格、基礎建設都是關注重點。

新興重劃區標售火熱 民眾購屋遠離地雷區

公部門土地標售是房市觀察指標之一,近期北中南的新興重劃區都傳出不錯的標售成果,雖難與房市多頭時期相提並論,但業者投資土地意願逐漸回升,讓新重劃區的未來受到期待。想在新重劃區購屋的民眾,專家建議,開發面積、發展定位、推案價格、基礎建設都是關注重點。

區域機能成熟 土城標售轟出全壘打

新北市地政局8月才剛標售土城暫緩發展區及市地重劃37筆抵費地,吸引業者熱烈搶標,共收到123封標單,合計標售金額逾74億元,平均溢價率高達 24.25%,得標的包括新潤興業、聯邦商銀、文心建設、明軒投資、宏璟建設等知名企業,其中明軒投資以近底價價格投標多筆,橫掃9筆土地滿載而歸。

新潤興業處長施孝文分析,暫緩發展區就在土城捷運站周圍,範圍不算大,生活機能、交通條件又都兼備,是難得的新開發區環境,從這次100%標出狀況來看,可看出業者一致看好當地的未來發展;新潤將先整合鄰地,再討論產品規劃及推案時間。

脫標價走高 投資人著眼未來 

桃園市府7月底二次標售中路及八德地區區段徵收土地分別38筆及5筆,結果整體溢價率5.45%、吸引24封標單搶標,最高得標價每坪71.9萬 元。標售的都是住宅區,其中,中路特區中路一段土地最高脫標價約7.41億元,八德區興豐段土地最高脫標價約2.35億元,屬於今年市府最大規模的標售 案,可望帶動區域發展。

今年首度高鐵特定區標售中,台中站區不但全數標脫,緊鄰車站的土地更以近9.1億元標出,換算每坪單價51.9萬元,創下區域新高價。目前台中高鐵 站土地已吸引國泰人壽、新光人壽、ATT百貨等資金入主,未來動向受到關注。另外,緊鄰12期重劃區與單元8自辦重劃區的水湳經貿園區,北側土地正在進行 區段徵收,開發潛力也被市場看好,當地業者估計之後將有一波買賣熱潮,吸引建商進駐。

南部新重劃區特點 交通建設發達

台南市府今年5月推出市場詢問度頗高的安南區九份子重劃區10筆抵費地標售,結果標出5筆,總脫標金額逾5.1億元。經開標後統計,大面積(600 坪以上)抵費地,標脫價每坪介於19.9至22.1萬元,小面積(約33坪)抵費地脫標價每坪約17.5萬元。地政局指出,九份子為結合生態及低碳理念的 重劃區,與台17線及府安路六段、郡安路六段相鄰,去年剛完成土地登記,產權獨立清楚、處分簡單,且重劃工程已全區完工通車,在政策加值下,住宅願景可 期。

今年6月高雄市府辦理的第2季開發區土地標售中,共標出8標、10筆土地、總標售金額逾13.3億元,其中75期重劃區出現單筆土地吸引4家投資人 搶進,以5億2769萬元脫標的熱況,每坪脫標價約41.6萬元;中都重劃區則標出5筆土地,榕樹公園附近的住四用地約6.5億元標出,每坪脫標價約 63.6萬元,表現亮眼。地政局表示,第75期市地重劃位在鳳山五甲地區前鎮河畔,緊鄰五甲公園、福誠高中,有捷運紅線及輕軌行經,生活機能佳,而中都重 劃區串連美術館特區、農16特區,已是高雄最大的優質住宅聚落。

開發面積過大、缺乏基礎建設應避免

天時地利不動產總經理張欣民指出,新興重劃區開發可分為「長草」、「長房子」、「長生活機能」3個階段,自住民眾建議在第2~3個階段購屋,才會有 較完整的食衣住行機能;反之,著重增值獲利的投資民眾,建議第1階段進場。近期從土城暫緩發展區、桃園中路特區等新興重劃區的標售結果,標單數量及標出價 格能看出業者對區域遠景看好,民眾也依此作為購屋指標。

張欣民提醒民眾,要注意重劃區的開發規模,面積大於100公頃者風險通常較大,當景氣循環往下走,往往最先變成房市地雷區;另外交通建設還沒到位,像是八里台北港特區也應小心。

確認將來發展定位 小心價格崩壞區

「在新興重劃區建議別買預售屋,因為視野容易被遮蔽」暢銷房產作家SWAY分析,要小心同時有大量推案的地區,彼此之間比價造成價格破壞力。此外建 議民眾購屋前查清楚新興重劃區的發展定位,例如新莊副都心以政府機關單位為主,對自住沒有太大幫助;頭前重劃區目前更是缺乏建設、只有建案。

至於進場時機,SWAY說,市場已沒有投機客,自住民眾不用太擔心,不過,建議當心陷入拋售潮的重劃區,例如房價下降至2字頭的洲子洋、房價剩1字頭的淡海新市鎮,這些有賣壓的區域價格還有下探空間,民眾應留意。
 文/記者馮牧群 圖文來源:http://estate.ltn.com.tw/article/1445

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