老年人要的投資,是創造生前每月穩定現金流的投資。先朝這個方向想,再同時兼顧保本的問題。

靠投資房地產賺退休金,可以嗎?專家:除非房子讓你「每個月有現金進帳」

老年人要的投資,是創造生前每月穩定現金流的投資。先朝這個方向想,再同時兼顧保本的問題。
「子房,謝謝你來參觀我的畫展,來!敬一杯。」A伯豪爽地說。

A伯是年近七旬的老長輩,從某製造業副總退休以後,就一直學習國畫書法,多年前與我因為某藝術投資論壇結識,成為忘年之交。

這次算是他習畫十年的展覽,在開展後他邀了許多位同學一起聚餐,也把我請到他那「千歲桌」用餐聊聊。

酒過一巡,我開始跟同桌這些高齡老人們聊聊,但後來實在有點插不上話。

A伯擔心我沒話題聊,就 把同桌B、C兩伯拉過來,說:「子房,B、C伯也是我好朋友,B伯剛從美國回來,約有20萬美金可以投資;C伯是公教人員退休,有月退俸,在鄉下也有塊農 地。

若加上我現在有一棟房子自住、一棟房子收租,你覺得依我們三個老人現在不同的條件,對比目前的房市,該怎麼投資房地產才好?」

我笑了笑,說:「A伯你們都是幸福的一代,對老人家來說,只要身體健康,有現金在手就夠了。談什麼投資房地產呢?」
B伯聽了搖搖頭,說:「我怎麼知道我這20萬美金夠不夠我餘生,若再活五年是夠,但若讓我再活10年以上,而且還得不能生重病,我還是會擔心呀。」

2015年在日本掀起大家熱烈討論的著作《下流老人:一億総老後崩壞の衝擊》(下流老人:總計一億人老後崩壞的衝擊),作者藤田孝典在書中探討日本老後貧窮引發的各種社會問題。

書中「下流」的定義是:收入少,存款少,可依賴的人少。根據日本國民生活基礎調查,一人生活所 得一年未達122萬日圓(約台幣36萬元)就屬貧困階級。

以此標準估計,目前日本的貧困老人估計有600~700萬人。即使收入高於標準的老人,若發生重 病意外需要高額醫療費、無法住進老人看護院、孩子低薪失業回家啃老、熟年離婚等,都可能落入「下流老人」的階級。

對照行政院主計總處「2014年家庭收支調查報告」,台灣有高達44.4%的65歲以上老人全年可支配所得落在最低分位,平均只有18.6萬元,老年貧窮化的情況非常明顯。若要依靠國民年金,估計老年基本保證年金每月只有3500元,仍不足以支持正常生活。

我認為,對於老年人來說,每月有穩定現金流是最重要的。若要連結房地產,原則上就是要有「資產轉出現金」的概念。

以A伯為例,他有一棟房子收租,可以支持他部分的生活費。但如果要提高生活水準與醫療預備金,可以考慮將他的房子抵押,配合幾家銀行推出的「以房養老」專案,由銀行提供每月資金當生活費,甚至利息可以先掛帳,等最後過世再結算收取。

B伯在台灣沒有資產,只有現金。若要投資不動產,以20萬美金(約650萬台幣)的現金,約可以投資2000萬規模的不動產。如果有個3%利差的投資標的,不計資產增值,一年60萬收益也有每月5萬生活費的水準。

至於領有月退奉的C伯,就不用再想投資了。在我看來,因為當年他投資了國家,所以享有國家應允他的退休金。活到老、領到老,如果身上還有不動產,現在反而該想的,應該是贈與稅與遺產稅的交互節稅規劃。

總歸一句話,老年人要的投資,是創造生前每月穩定現金流的投資。先朝這個方向想,再同時兼顧保本的問題。

至於創造老年人的收入機會,例如讓老年人與幼童生活學習在一起的「代間學習」主題安養中心與幼兒園,這樣的社會企業類型,就需要更多的有志之士共同參與了。
撰文者紅色子房  
地產軍師紅色子房

作者簡介_紅色子房


紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任外商房地產投資顧問、香港私募基金董事、國立大 學兼任講師與商周專欄作家。長期協助投資法人與高資產人士進行地產開發規劃、招商引資與私募管理,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大 數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作:《危機入市!投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密
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