9月底,大陸國家統計局發布70個大中型城市住宅銷售價格統計數據,新屋及中古屋價格較前一個月上漲的城市分別有64及57個,占比高達8成以上。新屋售價月增率最高漲幅為5.6%,中古屋則為4.5%,紛紛創下6年多來的新高紀錄。

重視房價與經濟背離走勢

9月底,大陸國家統計局發布70個大中型城市住宅銷售價格統計數據,新屋及中古屋價格較前一個月上漲的城市分別有64及57個,占比高達8成以上。新屋售價月增率最高漲幅為5.6%,中古屋則為4.5%,紛紛創下6年多來的新高紀錄。

根據IMF的報告,全世界房價所得比排名前10大的城市,中國大陸占了5個,其中深圳更是以38.4的數據高居全球第一。若從整體國家平均值來看,2016上半年中國房價所得比為25.7,排名全球第5,遠遠高於美國3.4、英國9.5以及日本13.4,也大幅超過世界銀行認定開發中國家合理的3-6倍標準。這除意味所得收入與飆漲房價不成比例,也代表市場投機炒作行為極端盛行。購房往往不是基於自住需求,而是出於資本利得的投機需求考量。
2015年中國房地產投資占GDP比重達14.2%,金融海嘯發生後的2009年只有6.6%,在固定資產投資年增率持續下滑到僅剩8.1%之際(2009年還有33%),房地產投資反向走高,無形中構成極不協調的畫面。1990年代日本房地產泡沫破滅時,這個數字不過只有9%,2007年美國次貸危機發生時更只有6%。外界對大陸房市泡沫的擔心,不難理解。
只是,疑慮歸疑慮,並不能就此論斷中國房市泡沫就會破滅,相信也沒人能說得準。畢竟在過去中國高速成長的年代,每逢經濟開始降溫就有人喊硬著陸,30多個年頭過去了,也從來沒看到中國經濟硬著陸。資產泡沫亦是如此。局部的、小型的金融危機如溫州民間借貸事件、影子銀行泡沫等,或多或少都有,但卻從未真正釀出全面性的金融危機。
這或許與中國經濟量體規模有關,也與中國大陸獨特的社會主義市場經濟運作模式有關,美日等國家經驗並不能完全複製到中國。換句話說,中國大陸的市場經濟明顯摻有強烈政府調控色彩,讓政府在面臨市場危急狀態時,可以有效地透過各種政策工具與手段,適時發揮影響力並舒緩問題。2008年金融海嘯發生後,中國經濟在短短半年內立即強勢反彈復甦,就是鮮明例證。
即便如此,中國大陸也不應輕忽這一波房價快速飆漲可能對經濟帶來的衝擊。雖然房地產增溫對當前停滯的經濟成長具有正面效益,但若增速過快導致失控,勢必也會衍生出額外問題。例如房地產泡沫的形成,就是最令人擔憂的部分。更不用說,一旦泡沫破滅,除了經濟會直接受到波及外,連帶也會提高銀行信用違約風險(如土建融及房貸無法償還),並進一步釀成系統性危機。
尤其是大陸地方政府習於仰賴土地財政、利用出讓土地使用權賺取租金與稅費來支應龐大的地方政府債務,房市泡沫破滅鐵定會產生一連串的骨牌效應,這不是正面臨經濟結構轉型拐點的中國可以承受的。因此,北京政府著實有必要正視這波極端不健康的房價與經濟背離走勢,並下定決心著手處理。
這波中國房價飆漲(一二線城市),很大一部分跟供給側改革的去庫存有關。為了去化房地產庫存,中央與地方除了聯手抑制供給外,也透過貨幣與租稅政策大量刺激需求,包括增加貨幣供給、提供租稅優惠、放寬限購管制及調降首付比例等,結果刺激過頭,加上無法控管資金流向(即使是人行特定的定向降準降息政策也是如此),導致一二線城市房價飆漲,但三四線城市庫存卻依然偏高,政策目標出現嚴重矛盾。
解鈴還須繫鈴人。既然房市供需失衡問題出在錯誤的政策上,就必須及早矯正回來。例如針對一二線城市,思考如何在不損及經濟成長的前提下,適當地收縮貨幣供給或取消購屋稅負優惠,同時針對三四線城市,徹底檢討地方政府的土地財政思維,禁止地方政府隨意且無節制的出讓土地。唯有明確地切分不同地區的不同供需失衡,對症下藥,才能有效解決房地產庫存過高但房價又持續飆漲的矛盾現象。
經濟結構調整是中國當前既定政策方向,也是維繫未來經濟動能的重要方針。北京在持續推動供給側改革過程中,如何在相互矛盾政策目標間尋求妥善的解決方法,並適時修正誤入歧途的政策方向,必須審慎思考。尤其面對房價飆漲,不能只用有助經濟成長加以解讀,而須思考背後隱含的龐大風險。
 

言論部


http://opinion.chinatimes.com/20161004005561-262102


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