2017年開春,房市景氣多看空,地產新制上路,各界影響不小,租屋市場首當其衝,新版租約元旦上路,對於押金、違約金及租金報稅皆有明確指示,保障租賃雙方。

3大新制上路 買屋看過來



2017年開春,房市景氣多看空,地產新制上路,各界影響不小,租屋市場首當其衝,新版租約元旦上路,對於押金、違約金及租金報稅皆有明確指示,保障租賃雙方。
有屋族也要注意,台北市祭出房屋稅大變革,標準構造單價打折,取消豪宅路段率、加價項目等,送出大紅包。最後想買房子的你,相信對坪數會錙銖必較,雨遮、連續壁外牆這些「看的到,用不到」的地方,未來將不登記不計價。
今年不動產相關規定有不少改革,包括租屋、房屋稅及雨遮、屋簷不得登記等。林琨凱攝


2017 買房解密 
新的1年萬象更新,各項改革箭在弦上,蓄勢待發,租約、稅制、雨遮新制上路,購屋、租屋前請詳閱本期《地產王》,自己的權利自己護。



房屋稅】新房屋 改採6年緩漲


柯P送紅包,台北市2016年底通過房屋稅改革,適用新房屋構造單價的一般住宅及豪宅將有6年緩漲機制,也取消豪宅稅加價項目及路段率變動加價,改採固定利率,以台北市知名豪宅「和平大苑」計算,房屋稅就能省下萬餘元,不過民眾要到2018年的5月收到房屋稅單才有感。

台北市徵收房屋稅除獨有的8000萬元以上高級住宅的「豪宅稅」外,還規定2014年7月之後取得使照建築適用新房屋構造單價,造成房屋稅暴增,2016年底政策突然大轉彎,適用於2017年7月後的房屋稅,今年依舊採用舊制。
台北市針對豪宅取消額外加價及改變路段率計算方式。

 路段率採固定比率
台北市稅捐稽徵處處長蘇鈞堅表示,適用新房屋構造單價的一般住宅,將採6年緩漲模式,房屋構造單價首2年(2017、2018年)打7折,後2年打8折,之後2年打9折,屆時再視市場景氣看是否恢復原價。

另外曾對高級住宅部分,蘇鈞堅指出,房屋構造單價追溯至2001年後的均適用新房屋構造單價,也有6年緩漲機制,等同於一般住宅,且加碼取消包括游泳池、中央空調等加價項目,原本豪宅稅路段率為1+各區段不同路段率,現改為1+120%固定比率,不至於有暴漲現象。

台北市新版房屋稅改革一出,業界持正面態度,元利建設副總經理吳麗謹表示,以元利建設在台北市大安區「和平大苑」來看,因2014年7月後取得使照,適用新房屋構造單價,以45坪的房屋計算,房屋稅高達5.6萬多元,改制後才須繳近4萬元,可稍減輕購屋族持有稅。 
2014年7月完工的「和平大苑」房屋稅可望省下萬餘元。

台北市新舊版房屋稅改革大小事

新版租約】屋況水電費 均須詳列

「新版房屋租賃契約」元旦上路,內政部為保障房東房客雙方權益,對於租屋常見糾紛,詳列應記載及不應記載事項,契約內容更加充實,包括屋況說明標明坪數、格局甚至家電種類,點交還屋時有所依據,另外押金、違約金等訂有上限,保護租客免當冤大頭。 
新版租約有不少變更項目,盼能減少租賃糾紛產生。

押金最多2個月
惡房東張淑晶事件引起社會譁然,新版房屋租賃契約有許多「張淑晶條款」,針對屋況認知差距,蔡志雄律師事務所律師蔡志雄指出,「屋況」認定除須明列租屋處地點、坪數外,還附有現況說明書,包括是否有增建空間、現況格局及所附的家電項目,若透過房仲牽線簽約,還須附上不動產經紀人簽章。

另外租賃關係中常被詬病的水電費問題,新版租約也明列收費標準,蔡志雄指出,很多房東會在租期隨意增價水電費金額或是收取不合理價格,新版租約簽訂後,房東不能再任意增電費,若遇到高於行情的電費,租屋族簽約前就要考慮拒絕承租。

另外押金、違約金部分,押金最多不得超過2個月,租賃雙方也可協議須多久前告知解約無須付違約金,若須付違約金也不得超過1個月房租。

雖能保障房客,但因法源來自於消保法,所規範的對象為企業經營者,是否能規範一般個人房東引起爭議。新北市地政士榮譽理事長林旺根釋疑,若房東出租事實非偶一為之,且為持續反覆狀況,儘管只有1間房子出租,就能被視為職業房東,適用消保法規範,房東別心存僥倖。 
2017年開始水電費計算方式或金額須明列在租約裡,不得隨意漲價。

新版租約破除糾紛加強要點

雨遮 屋簷不登記】明年上路 恐拉高公設比


以後再也不用花冤枉錢!雨遮、屋簷將全面採不登記,地

下室連續壁面積計算也將從外緣改為牆壁中心,杜絕虛坪

狀況,但2018年元旦後取得建照的建案才適用,到時新

舊制新案均在市場銷售,新制建案公設比恐拉高到35%

以上,購屋人可要張大眼睛看個清楚。


雨遮、屋簷這些被戲稱「鳥站」的地方,實際居住時用不

到,但通通都要購屋人買單,地政司在2016年底通過

「地籍測量實施規則」部分條文修正草案,刪除雨遮、屋

簷登記。地政司副司長施明賜表示,該項規定2018年元

旦以後取得建照建築適用,2017年為緩衝預告期。


內政部在2011年實施「屋簷、雨遮登記不計價」的折衷

措施,但僅適用於預售屋,施明賜指出,部分建商將無法

計價的雨遮價金灌回房價,造成市場紛亂,盼全面不登記

能夠杜絕亂象。 
無法實際使用的雨遮,未來不可登記。


連續壁登記中心起算

另外還有地下室,地下室連續壁登記面積算法也有更改,因工法不同,連續壁厚度不一,原本規定以連續壁外緣起算面積,但卻無實際使用價值,現改為由竣工平面圖記載的牆壁中心開始起算,解決虛坪問題。

《住展》雜誌企研室經理何世昌認為,新制2018年上路恐會造成「1國3制」,2018年前取得建照的成屋雨遮、屋簷可登記計價,預售屋可登記卻不計價,2018年後取得建照的建案全面取消登記,3種並行銷售,民眾得要自己多加留心,而取銷登記將導致建商銷售坪數減少,利潤降低,但現今市場景氣不好無法漲房價,恐會灌回拉高公設比,未來公設比恐高達35%以上。 

2018年元旦取得建照的新案,地下室連續壁計算方式改為由牆壁中心點起始。



【畢務潔╱台北報導】

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