賣房前問「房地合一稅要繳多少」，不能只拿買價和賣價相減。取得日、交易日、持有期間、原始成本、必要費用、土地漲價總數額、自住資格與是否屬特殊情形，都會影響最後結果。
我是陳宜珺協理 Tiffany Chen。高雄市場我熟悉，台南在地服務，現在任職於幸福家不動產安平加盟店（鴻運多不動產開發有限公司）。準備賣屋時，我會先請屋主把契約、價款、修繕與費用憑證找齊，再談售價與實拿金額。
這篇先幫你整理判斷順序，不替代國稅局或稅務專業人員對個案的認定。
第一步：先確認房地是否適用房地合一稅
一般來說，2016 年 1 月 1 日以後取得並出售的房屋、土地，可能落入房地合一課稅範圍；房地合一 2.0 也納入部分預售屋及其坐落基地、房屋使用權與符合條件的股權交易。繼承、受贈、配偶贈與或特殊取得方式，取得日與成本認定可能不同，不能只看目前登記日期。
第二步：持有期間會影響居住者適用稅率
依財政部稅務入口網現行資料，境內居住者一般房地交易：持有 2 年以內稅率 45%；超過 2 年、未逾 5 年為 35%；超過 5 年、未逾 10 年為 20%；超過 10 年為 15%。另有非自願交易、自建合建等特殊規定，須看是否符合條件。
不要為了跨過時間級距就直接假設一定比較省。市場價格、貸款利息、持有成本、修繕與實際出售時點都應一起算。
第三步：交易所得不是單純賣價減買價
依官方說明，房屋土地交易所得額原則上是成交價額減除可認列成本與費用；課稅所得還可能減除交易日前三年內符合規定的房地交易損失，以及依公告土地現值計算的土地漲價總數額。
可減除項目可能包括原始取得成本、取得時的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費，以及符合規定、能增加房屋價值或效能的增置改良修繕費。出售時支付的仲介、廣告、清潔、搬運等必要費用，也可能按規定列報。
一般使用期間的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費與貸款利息，並不是都能當作房地合一可減除費用。每一筆都要看性質與憑證，不能把所有支出一起放進去。
沒有費用憑證，不能只靠回憶
官方現行說明指出，未提示費用證明，或提示金額未達成交價額 3% 時，可按成交價額 3% 認定費用，並以 30 萬元為限。實際裝修若遠高於這個金額，卻沒有發票、收據、匯款與工程資料，可能無法按實際支出認列。
因此從買房、裝修開始就要保留買賣契約、價款收付、稅費、代書、仲介、工程合約、發票、收據、照片與付款紀錄。
自住房地優惠，要同時符合多項條件
依現行規定，個人或配偶、未成年子女在該房屋設有戶籍，持有並實際居住連續滿 6 年，交易前 6 年沒有出租、供營業或執行業務使用，且 6 年內以一次為限，才可能適用自住房地優惠。符合者，課稅所得 400 萬元以下免稅，超過部分按 10% 課徵。
設籍、居住、出租與使用狀況都要能確認。若曾出租、遷出戶籍或用途改變，應先向國稅局確認，不要直接把 400 萬元當成每一間自住房都能使用的免稅額。
申報期限：完成移轉登記次日起 30 日內
個人房地合一採分離申報。依官方資料，房屋土地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內，要辦理申報；即使計算後沒有應納稅額或交易損失，仍應確認申報義務。申報通常需準備申報書、買進與賣出契約、成本費用證明及其他相關文件。
賣屋前先做一張「實拿金額表」
- 預估成交價與剩餘貸款。
- 仲介、代書、塗銷、清潔與搬遷等交易費用。
- 土地增值稅與房地合一所得稅分開估算。
- 原始成本與可認列憑證是否完整。
- 自住、重購或特殊交易資格是否需要事前確認。
先算實拿，再決定開價、議價空間與換屋資金，會比成交後才發現現金不足更穩。
資料來源與更新日期
本文依財政部稅務入口網公開資料整理，資料檢查日期為 2026 年 7 月 14 日。可查閱 個人房地交易適用稅率、申報期限與應備文件、所得與成本費用計算。實際稅額與資格請以國稅局對個案的最新認定為準。
常見問題
房地合一稅是用賣價直接乘稅率嗎？
不是。要先依規定計算交易所得與課稅所得，再依持有期間及適用資格判斷稅率。
賣房沒有賺錢，也要申報嗎？
符合房地合一課稅範圍的交易，即使沒有應納稅額或發生損失，也應確認並履行申報義務。
自住滿六年就一定有 400 萬元免稅嗎？
不一定。還要同時符合戶籍、實際居住、交易前六年未出租或營業，以及六年內一次等條件。
裝修費可以全部扣除嗎？
不一定。要看是否屬符合規定的增置、改良或修繕，以及是否有合約、發票、收據與付款等證明。
下一步
準備賣屋時，先把取得日期、買賣契約、貸款餘額、裝修與交易費用憑證整理好。可以再看 台南賣屋服務、賣屋前產權稅費怎麼整理？ 與 文章整理頁。