國內房市不景氣,交投量、價具挫,房地產去化不佳,唯遺產稅可能調升的潛在議題,已影響高所得者族群的房地產配置,從而引發房市交投量價變化。

遺產稅潛在變動與房地產行情



國內房市不景氣,交投量、價具挫,房地產去化不佳,唯遺產稅可能調升的潛在議題,已影響高所得者族群的房地產配置,從而引發房市交投量價變化。
一.前言

大體而言,2016年第一季的房市變動仍續承2015年之走勢,整體表現不佳,中央銀行為挽救日愈敗退的房市景氣,已在2016年3月撒除對房市的大部分幹與,但買氣依然不佳,房地產市場表現依然平疲.


不僅家戶購屋比下降,雙北市大樓房價反轉下跌,而且遺產稅可能調漲的議題亦影響房地產配置,加上國際房價漲跌不同,臺北市房價與國際之其他主要城市房價呈現漲跌趨勢不同.

此一變動情形.雖與房市的循環變動有關,但仍可因此而推論當前國內房市確實仍處於不景氣的階段;為瞭解國內房市變動,並用以判斷未來國內房市與房價走勢,有關當前的房市變動可分為國內房市循環變動趨勢,以及影響房地產行情變動因素等部分來加以說明。

二.國內房市循環變動趨勢

在最近二十年中,國內房市景氣多空交夾,成交量價及指數呈現循環變動,趨勢大抵如下:

1995年,政府放寬容積率管制,建商為了搶照而大肆搶建,造成房市供過於求,餘屋過多帶來房價下跌的壓力,1996年,國道3號木柵汐止路段通車,交通的便利性同時也帶來雙北市的大量推案,然而,1997年的亞洲金融風暴,以及1999年的921大地震,加上2002年的SARS事件(嚴重急性呼吸系統綜合症),房市需求疲弱,在財政排擠效應下,造成國內房市大崩盤,這波房市空頭大約7年。

在SARS期間,政府推出了土增稅減半,此一利基誘因導致不動產市場漸漸回溫,2003年,房市需求轉趨活絡,2004年,五大行庫調低購屋利率,增添房屋市場買氣,2008年,房市交投現象因金融海嘯影響而平疲,房貸政策因次級房貸影響而逐漸修正.


2009年,為減低金融海嘯所帶來的經濟衝擊,政府提出鮭魚返鄉政策,並將遺贈稅下修至10%,吸引不少高資產族群將資金投入房地產市場,房價一路飆漲.

2011年以後,政府為因應房價不理性高漲而連續祭出多項打房或健房政策,藉以抑低買氣,2013年,房市交投之不合理現象受到壓抑,交易量價漸趨萎縮;2014年,政府雖已有效抑低房價,但房市亦逐漸進入買方市場。

2015年,房市買氣不佳,價量俱挫,房市不景氣現象日愈明顯,而當房市步入空頭時,2016年上半年應仍會維持2015年的房地產走勢。

三.不景氣下影響房地產行情變動因素

在房市景氣低迷時期,有關當前國內房地產行情的變動分析,可分為房市之家戶購屋比下降、雙北市大樓房價反轉下跌、遺產稅調升議題影響房地產配置,以及國際房價漲跌不同等幾個部分來說明:

(一).家戶購屋比下降

房市不景氣,除了房地產交易量、價下跌趨勢明顯之外,也可以利用家戶比的變動來加以判定。所謂家戶購屋比是指國內100戶的家庭中,曾經參與購屋的戶數,也就是購屋戶數的占比。


其計算方式=房屋移轉棟數/總家庭戶數×100%。一般而言,家戶購屋比率越高,表示民眾購屋的意願越強;家戶購屋比率越低,表示民眾購屋的意願越弱。

2016年第一季,由於國內房市仍處於不景氣時期,購買房屋的戶數相對減少,且下降幅度甚大,根據內政部所公佈的統計資料,在六大都會區的家戶購屋比中,若以2016年第一季的資料來做觀察,則六都的家戶購屋比均未超過1%.


其中,以桃園市的0.81%為最高,台中市的0.69%次之,而以臺北市的0.38%為最小;若以季變動率來觀察,則六大都會區的家戶購屋比呈現全盤皆墨的情形,其中,又以臺北市的跌幅超過六成為最大(-61.28%),次為台中市(-57.11%)與台南市(-56.66%),而以高雄市的不及五成為最小(-44.88%),足見當前的房市景氣確實不佳。

(二).雙北市大樓房價反轉下降

房市不景氣,房地產標的交投清冷,房價亦有反轉而下之走勢,若以大臺北地區的大樓成交行情為例,則根據信義房屋對內政部委售房價的統計資料可以發現,首善地區的大臺北房價確實有反轉下降的走勢。

若以2014年至2016年第一季的大樓房價為例,臺北市的大樓委售單價平均為每坪76.7萬元,而2014年同期的房價每坪則為81萬元,房價每坪下降3.3萬元,而若以2014年第4 季最高房價83.4萬元相比,則其每坪房價平均下跌了6.7萬元,而其跌幅則在-2.04%與-8.03%之間。

相同的情形,2016年第一季新北市的大樓委售單價平均為每坪40.8萬元,而2014年同期的房價每坪則為41.8萬元,房價每坪下降1萬元,而若以2014年第2 季最高房價42.5萬元相比,則其每坪房價不均下跌了1.7萬元,其跌幅則在-1.92%與-4.00%之間。

另方面,若從房價的變動走勢來觀察,臺北市的房價在2014年的第4季達到高峯以後,房價由每坪83.4萬元急轉而下,至2016年第1季,房價已下降為76.7萬元,降幅為8.03%,且下降走勢十分明顯,亦即2014年第4季是臺北市房價反轉下降的關鍵點;至於新北市的下降走勢則相對不明顯,在季與季之間呈現不同的漲跌情形。

(三).遺產稅調高議題影響房地產配置

2016年3月,政府為挽救日愈走低的房市,陸續減少房貸禁令,加上立委提出提高遺產稅政策建議,且財政部擬在半年後提出修正的主張,在此情況下,國內一些高所得者階層已開始思考如何避免被課較高的贈與稅,因而重新調配資產,將投資與置產做不同的組合,而投資房地產則是較常用的方式,而資產配置的改變,也直接或開接影響房地產的去化,部分都會地區的房地產售價呈現逆勢上揚的情形。

一般而言,在房市不景氣中,願意加入購屋行列,且以高於行情價格購入房屋者,大多以高所得者且財富較多的族群為主,而其置產目的主要是基於長期持有,或為了贈與給子女為主要考量,其所考量的主要因素是長期利益的增加,而非短期的不景氣,因此,其購屋標的通常會選擇精華地段的新屋,主要因其不僅具有較高的潛在增值性,同時也可以彰顯購屋人的社經地位,而這也是在房市不景氣時,仍會有某些地段的房價,會產生逆勢上揚的主要原因。

若就內政部所公佈的統計資料加以觀察,在房市不景氣時,房價逆勢上揚地區雖分佈在全省各主要都會地區,但在房價普遍下跌的最近兩年中,某些精華地區的房價依然呈現上揚的情形,其中,又以高雄市鼓山區一帶的房價漲勢為最大(6.79%).


主要是因為該地區擁有美術館及農十六特區的兩大因素,該地區居民除可享有美術館、雕塑公園、綠地、瑞豐夜市等生活機能外,同時亦擁有高雄捷運與輕軌經過的交通便利性。

另外,大直水岸則因有不少政商名流進住,生活機能佳,且有捷運可達機場,其房價亦在逆勢中上漲3.95%,其他如新北市新板特區與桃園市中壢海華特區的房價,亦分別逆勢上揚2.88%與0.40%,亦因為其擁有較佳的便捷交通與生活機能,故知房價在不景氣中仍能處於逆勢上揚之個案,必然與標的物所具有的較佳生活機能或較方便的交通建設有關。

(四).國際房價漲跌不同

國內房市不景氣,房地產交投趨冷,即使首善地區的臺北市房也出現房價滑落的情形;根據臺北市政府地政局的統計,2015年,臺北市的房價平均下降-4.8%,這也是過去少有的現象,足見當前國內房市不景氣的情形確實值得國人的重視;而在國內房市連番下挫的走勢中,國際各主要大城市的房價是否亦有同樣的情形呢?

根據國際不動產顧問公司萊坊(Knight frank)所公佈的房價資料,在2015年的全球住宅指數中,全球165個主要城市的住宅行情之平均年上漲率為4.4%,而在全十大城市中,漲冨最高的是中國的深圳,其房價的漲幅幾達半倍,而為47.5%,而第十名則是加拿大的溫哥華,其漲幅為12.9%,其漲幅尚不到第一名的三分之一.


另外,在前十名的房地產漲幅中,中國、土耳其、瑞典等三國均有二個城市上榜,而中國的深圳(47.5%)與上海(18.2%),其房價漲幅又高於土耳其的伊斯坦堡(25.0%)與伊茲密爾(16.5%),也高於瑞典的斯德哥爾摩(15.6%)與哥德堡(14.4%)。

另外,在2015年的房市中,所有165個城市的房價平均漲幅為4.4%,即使是亞太地區的全年平均住宅漲幅亦達3.7%,而台灣的房價走勢則正好相反,因為臺北市的平均房價不漲反跌,而為-4.8%.


主要因房地合一稅制的通過與實施,以及外資與陸資缺乏在台投資房產的足夠誘因,導致台灣房價無法隨著國際房價的上揚而調升,同時也說明瞭在過去的2015年中,臺北市的房價表現確實不如預期。

2016年3月,中央銀行宣佈修正「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」,除維持購置高價住宅貸款規範外,其餘各項貸款規範皆予刪除,而在央行幾已全部撤除對房市的幹與之情況下,也埋下了日後臺北市房價可能即將反彈的伏筆。

五.結論與建議

經由前述的分析說明,可歸納本文的結論與建議如下:

1.2016年第1季房市變動依然維持2015年房市不景氣的走勢。

2.台灣在最近20年中,國內房市呈現循環變動,1995年,政府放寬容積率管制,建商為了搶照,造成餘屋過多與房價的下跌,房市空頭大約7年。


2003年,房市需求活絡,爾後,五大行庫調低購屋利率,遺贈稅下修至10%,房價一路飆漲,2014年,政府連續實施多項打房政策,房市景氣由盛而衰,多頭行情維持了約10年;2014年下半年以後,房市買氣不佳,價量具挫,房市又步入空頭時期。

3.2016年第一季的房市之整體表現不佳,不僅家戶購屋比下降,雙北市大樓房價反轉下跌,而且遺產稅調升議題影響房地產配置,加上臺北市房價與國際之其他主要城市呈現漲跌趨勢不同,可知當前國內房市確實仍處於不景氣的階段。

4.在2015年的國際房市中,所有165個城市的房價平均漲幅為4.4%,亞太地區的全年平均住宅漲幅則為3.7%,而台灣的房價走勢則正好相反.


因為臺北市的平均房價下降,而為-4.8%,主要因房地合一稅制的通過與實施,以及外資與陸資亦缺乏在台投資房產的足夠誘因,無法隨著國際房價的上揚而調升,同時也說明瞭在過去的2015年中,臺北市的房價表現確實不如預期。

5.2016年3月,中央銀行宣佈修正「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」,幾已全部撤除對房市的幹與,唯台灣的房價走勢與全世界或亞太地區主要城市的房價卻成爾漲台跌之相反走勢,同時也埋下了日後臺北市房價可能即將反彈的伏筆,建議投資人仍需隨時加以掌握房市變動趨勢。


(本文發表於2016年5月5日中央網路報)
作者:謝明瑞 、周信佑
http://www.npf.org.tw/2/15832

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