房地合一稅2.0！這些你不知道的秘密可能導致重大財務損失！｜台南高雄房屋交易網 - 陳宜珺協理｜專業仲介顧問

在這篇文章中，我們深入探討了台灣房地合一稅2.0的各個面向，從其基本概念、主要特點、到具體的稅率計算方式。同時，我們也分析了自住優惠條件與計算，回答了一些常見問題，並且提供了市場反應與專家建議。此外，案例分析部分幫助讀者更具體理解稅制的實際應用，以便更好地應對這一稅制對個人財務規劃的影響。

• 房地合一稅概念介紹
• 房地合一稅2.0的主要特點
• 稅率與計算方式
• 自住優惠條件與計算
• 常見問題與解答
• 政策影響與市場反應
• 案例分析
• 專家建議與未來展望

房地合一稅概念介紹

房地合一稅，全稱為「房地產交易所得稅」，是台灣針對房地產交易所設立的稅種。這種稅制主要目的是調節房地產市場、遏止不合理的炒作行為，並公平課稅房地產交易所得，以增加政府稅收。這個稅種於2016年實施，取代了之前的契稅和贈與稅等相關稅制，將房地產的持有與交易合併考量，進行所得稅的課稅。

房地合一稅2.0的主要特點

1. 調整稅率結構： 持有不滿5年的物件，稅率從原來的35%提高至45%。持有5年至10年的稅率，從原來的15%提高至20%。持有10年以上的稅率保持在10%。
2. 針對短期交易的進一步限制： 強化對於短期內轉手多次的房產的稅負，以遏制短期炒作。
3. 免稅額調整： 自用住宅的免稅額如果持有並實際居住滿6年，仍然維持400萬元免稅額。鼓勵長期持有，並對長期自用住宅提供稅率優惠。
4. 細則調整： 增加了一些特殊情況下的免稅規定，如老舊房屋重建等。

與舊制的比較

舊制房地合一稅主要是針對所有房地產交易課稅，稅率根據持有時間的長短而異。新制（房地合一稅2.0）則是在稅率和持有期的課稅標準上進行了調整，尤其是對於短期持有的物件課以更高的稅率。

1. 稅率更重於短期持有： 新制更加重視對短期交易的管控，提高了短期持有的稅率，意在抑制炒房行為。
2. 鼓勵長期持有： 舊制下，長期持有的稅收優惠相對較少。新制更加明確地通過稅率結構鼓勵長期持有，特別是對於自用住宅。
3. 更具針對性的免稅規定： 新制下，對於某些特定情況（如老舊房屋重建）提供免稅或減稅，以支持市政建設和更新。 整體而言，房地合一稅2.0的目標是透過對短期炒作的高稅負遏制，以及對長期自用住宅的稅率優惠，來達到市場穩定和房地產健康發展的目的。

課稅對象

新的稅制適用於所有2016年之後購買的房屋，包括那些預售屋和有設地上權的房屋。

• 個人賣家 如果你自己有房子或土地，然後決定賣掉，無論是因為要換大房子、搬家或是因為其他個人理由，這筆賣房的錢（也就是所得）就得算一算，看看要不要繳房地合一稅。
• 法人或公司 不只個人，許多公司或企業也會涉入房地產的買賣，比如賣掉公司的辦公大樓或是工廠用地。這部分賺到的錢同樣需要考慮房地合一稅的課稅問題。
• 種類多多 房地合一稅不只看房子，土地也包括在內。所以不論是住家、店面、辦公室、或是空地，只要是房地產，賣了有利潤，就可能要計算房地合一稅。

簡單來說，只要是在台灣賣掉房地產，不管是誰賣的，賣的是什麼，這筆交易都可能需要繳納房地合一稅。所以，賣房前最好先搞清楚這部分的稅務規定，避免到時候手忙腳亂或多繳稅哦！

稅率與計算方式

持有期間與稅率

稅率是按照你持有房產的時間來定的，從短期（2年內）高達45%，到長期（超過10年）則降到15%。

※ 房地合一稅2.0六大修法重點一覽表文宣內容： 項目 說明 短期套利者課重稅 延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間 境內居住者 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年未逾2年 超過2年未逾5年 20% 超過2年未逾10年 超過5年未逾10年 15% 超過10年 超過10年 非境內居住者 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年 超過2年 法人比照個人課稅 營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅 擴大房地合一的課稅範圍 增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅 交易預售屋及其坐落基地 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成 土地漲價總數額增設減除上限 防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅 課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額 土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值 五種交易不受影響 維持稅率20% -個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易 -個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易 -個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉 -營利事業興建房屋完成後第一次移轉 維持稅率10% -自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅) 適用日期 (110)年7月1日起開始適用： 110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。

自住優惠條件與計算

符合自住優惠的條件

房地合一稅的自住優惠是台灣稅制中設計來減輕自住民眾稅負的一項措施。要享受自住房屋的優惠稅率和免稅額，必須同時符合以下三個條件：

1. 戶籍和居住要求：個人或其配偶、未成年子女必須在該房屋辦竣戶籍登記並連續居住滿6年。
2. 無商業使用：在交易前的6年內，該房屋不能出租、供營業或用於執行業務。
3. 未曾享用免稅優惠：個人及其配偶和未成年子女在交易前6年內未曾利用過這項自住優惠。

滿足這些條件的房地產交易，課稅所得400萬元以內可以免納所得稅，超過部分則按10%的最低稅率課稅。

自住免稅額計算

房地合一稅的自住免稅額設計旨在減輕自住民眾的稅負。以下是計算自住免稅額的步驟及條件：

1. 計算課稅所得： 課稅所得計算公式為：成交價格 - 取得成本 - 相關費用 - 土地增值總額 = 課稅所得（稅基）。
2. 適用自住免稅額： 若符合自用住宅條件，首先可扣除400萬元免稅額。 超過400萬元的部分按最低稅率10%課稅。
3. 自住條件：

• 個人或其配偶、未成年子女必須在該房屋設有戶籍並居住滿6年。
• 在出售前的6年內，該房屋不得用於出租、商業或其他非居住用途。
• 在該期間內，個人及其配偶和未成年子女未曾利用過此免稅額。

舉例說明：

若成交價為1,200萬元，取得成本為800萬元，相關費用20萬元，則課稅所得為380萬元（1,200萬 - 800萬 - 20萬）。 如果符合自住條件，則可享有400萬元免稅額。在此例中，課稅所得380萬元低於400萬元免稅額，故無需繳納房地合一稅。

常見誤區

一個常見的誤區就是，有些人可能會以為只要房屋是自己的名下，就自動符合自用住宅的資格。但實際上，如果房屋是由已成年的子女或其他親屬設籍，即使他們居住了超過6年，這樣也不符合自住的資格。 此外，很多人在處理房屋交易時，可能因為覺得更改戶籍和相關文件很麻煩，所以忽略了這個條件。這種情況下，即便你認為自己已經滿足了自住6年的條件，最終仍然可能因為戶籍問題而無法享受稅收優惠。 比如說，有個家庭，父母在新房設了戶籍，但實際上他們還是住在舊房。他們的成年子女則在新房設了戶籍並居住。根據房地合一稅的規定，即使他們的子女在新房居住了超過6年，這房子仍然不符合自用住宅的稅收優惠，因為設籍的是已成年的子女。

常見問題與解答

房地合一稅是什麼？

房地合一稅是台灣的一種房地產交易所得稅，適用於房地產的買賣。這稅種的主要目的是調節房地產市場，避免炒作，並公平地對房地產交易徵稅。

如何計算房地合一稅？

房地合一稅的計算公式為：成交價格 - 取得成本 - 相關費用 - 土地增值 = 課稅所得。根據課稅所得和持有期間，應用不同的稅率來計算應納稅額。

持有期間對稅率有何影響？

• 持有2年以內：稅率可能高達45%。
• 持有超過2年至5年：稅率為35%。
• 持有超過5年至10年：稅率為20%。
• 持有超過10年：稅率降低至10%。

這樣設計是為了鼓勵長期投資，而非短期炒作。

什麼是自住優惠稅率？

自住優惠稅率是針對符合特定條件的自用住宅提供的稅率減免。條件包括：持有並居住滿6年、在此期間未將房產出租或用於商業目的，並且該房產在過去6年內未曾申請過此優惠。

自住優惠可以免稅多少？

如果符合自住優惠條件，則課稅所得的前400萬元可免稅。超過400萬元的部分按10%的最低稅率課稅。

如果賣房不符合自住優惠條件會怎樣？

如果賣房時不符合自住優惠條件，則必須按照正常的房地合一稅率計算稅款，無法享受400萬元的免稅額和較低的稅率。這可能導致稅負顯著增加。

政策影響與市場反應

市場對房地合一稅的反應涵蓋了以下幾個方面：

• 減少炒作活動： 高稅率使得短期內買賣房產的成本增加，有效減少了投機炒作，市場成交量在初期有所下降。
• 價格波動減少： 由於炒房行為的抑制，房地產市場價格波動減少，市場趨於穩定，更有利於實際需求者入市。
• 增加長期投資者： 政策鼓勵長期持有，吸引了更多尋求長期穩定回報的投資者，改變了部分投資者的持有策略。
• 自住市場穩定： 自住優惠使得首次購房者和尋求換屋的民眾稅負減輕，有利於穩定自住市場，促進房地產的健康發展。
• 對高端市場的影響： 對於高端房地產市場，由於交易金額大，即使是長期持有，稅負依然可觀，因此高端市場的交易有所收縮。

總的來說，房地合一稅政策在達成抑制投機和支持自住的目標上取得了一定效果，但也可能對部分市場段帶來壓力，尤其是在高端市場和短期投資者中。政府需要持續評估其長期影響，並根據市場變化進行調整。

案例分析

稅率計算實例

範例一：境內居住者、非自用住宅

境內居住者王先生以 NT$ 1,000 萬購入一房地產（此為成本），持有一段時間後以 NT$ 3,100 萬出售，其他相關費用與土地漲價總數額為 NT$ 100 萬，則我們可以算出（成交價－成本－相關費用－土地漲價總數額）＝（3,100 萬－1,000 萬－100 萬）＝NT$ 2,000 萬，再將此數字依據房地產持有時間，乘上適用稅率，則為應繳稅額：

境內居住者、非自用住宅房地合一稅範例
持有時間	適用稅率	應繳稅額
2 年以內	45%	NT$ 900 萬
超過 2 年未達 5 年	35%	NT$ 700 萬
超過 5 年未達 10 年	20%	NT$ 400 萬
超過 10 年	15%	NT$ 300 萬

範例二：境外居住者

境外居住者陳小姐於本國花費 NT$ 2,000 萬購入一房地產（此為成本），持有一段時間後以 NT$ 4,100 萬出售，其他相關費用與土地漲價總數額為 NT$ 100 萬，則我們可以算出（成交價－成本－相關費用－土地漲價總數額）＝（4,100 萬－2,000 萬－100 萬）＝NT$ 2,000 萬，再將此數字依據房地產持有時間，乘上適用稅率，則為應繳稅額：

境內居住者、非自用住宅房地合一稅範例
持有時間	適用稅率	應繳稅額
2 年以內	45%	NT$ 900 萬
超過 2 年	35%	NT$ 700 萬

範例三：適用自用住宅優惠

許先生一家已於一房地產居住超過 6 年，且居住期間此房沒有被用於任何營業行為，一家人包含配偶、未成年子女也沒有適用過自用住宅優惠稅率過。當初許先生一家購買此房花了 NT$ 2,000 萬，現在許先生一家想換個更大的房，所以想把此房賣掉。 假設售出金額為 NT$ 4,000 萬，則交易獲利金額為 NT$ 2,000 萬，大於 NT$ 400 萬，因此得就超過部分（2,000 萬－400 萬＝1600 萬）課徵 10% 房地合一稅，也就代表袋鼠須繳交 NT$ 160 萬的稅款。 若售出金額為 NT$ 2,350 萬，則交易獲利金額為 NT$ 350 萬，小於 NT$ 400 萬，因此許先生一家獲得免稅資格，就不用繳交房地合一稅啦！

範例四：繼承取得的房地產

出售繼承取得的房地產時，會以被繼承人取得該房地產的日期盤判斷是否適用房地合一稅制。如若被繼承人在民國 105 年 1 月 1 日後取得該房地產，則適用新制。繼承人出售該房地產後，應於完成所有權移轉登記日之次日起算 30 天內，向所轄稽徵機關辦理申報納稅。

專家建議與未來展望

房地合一稅2.0的實施對不動產傳承和投資行為產生了影響，以下是專家的建議和未來展望：

1. 持有期間管理：不動產持有者應評估不同持有期間的稅負，並保存購置至出售相關費用支出憑證，以爭取較高的費用扣除金額。
2. 短期持有限制：為避免短期投資客的炒作行為，短期持有房地的適用稅率高達45％，持有期間延長至5年。持有者應注意閉鎖期，避免重稅。
3. 預售屋影響：預售屋轉售或換約將課重稅，投資者應謹慎考慮此類交易。重稅的閉鎖期可能長達7至10年。
4. 土地漲價限制：持有者應明確區分不同不動產的持有期間、交易成本及費用，以避免稅額計算錯誤。

未來展望方面，政府可能會進一步調整房地合一稅制度，以因應市場變化和投資者需求。持有者應密切關注相關法規的變化，並適時調整策略。