圖/財訊 近年在資金的簇擁下,各地飯店旅館不斷湧現,如今,來台旅客供需不平衡,飯店業已出現明顯倒貨潮。最新一期的《財訊》雙週刊獨家揭露這份神祕的飯店銷售清單,其中赫見才開幕不久的台北文華東方酒店及美福飯店。

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近年在資金的簇擁下,各地飯店旅館不斷湧現,如今,來台旅客供需不平衡,飯店業已出現明顯倒貨潮。最新一期的《財訊》雙週刊獨家揭露這份神祕的飯店銷售清單,其中赫見才開幕不久的台北文華東方酒店及美福飯店。

《財訊》雙週刊報導指出,全台飯店供給量大增,成為商用不動產新增物件主流,根據一份市場掮客與商用不動產仲介流傳的飯店銷售清單顯示,總銷售金額高達二千億元,多數飯店都是未公開的銷售名單,可說是近年來最大一波飯店、商旅的換手潮。



仲量聯行董事總經理趙正義表示,飯店銷售跟不動產景氣也有關,不少養地的業主因為資產調配,認定不動產行情正在反轉,因此出現飯店出售潮;但想要買的人其實挺多,主因是游資氾濫,包括壽險業、資產客等手上有過多的資金,都正尋找投資標的。

不過,今年以來實價登錄都未有飯店成交紀錄。趙正義解釋,目前投資方都希望報酬率可達3至4%,反觀市場上飯店開價過高,使報酬率僅2%左右,因此難成交。 

《財訊》雙週刊報導指出,目前,台灣五星級酒店的出售案,以文華東方酒店和美福飯店最受矚目,兩者都主打高端客戶,但住房率始終無法提升,高端的消費群不見了,主要受展覽商務客減少有關。根據觀光局資料顯示,美福住房率今年以來不到5成,146間客房常常有一半以上沒有房客入住。


美福飯店由發生家族槍擊事件的美麗華黃家投資經營,台北市在地建商透露,有本土資金與美福洽談,但美福開價2百億元,買方卻只願意出價1百億元,最後不了了之。美福飯店對此傳聞不願回應。

一位美福內部關係人表示,美福飯店雖以黃家為主,但地主有數十人,如果要賣飯店,必須經過董事會決議,不僅價格是問題,要大家都同意也是困難重重。根據《財訊》報導,不只美福飯店價格被砍價五成,文華東方酒店開價約5百億元,但接觸的外資買方,也只願出到2百多億元。

文華東方出售傳聞從三年前開幕至今從未間斷,實際上,文華東方曾經邀請王記汽車的王公威投資1百億元,入資開泰豐國際五成股權,但入資僅約一年即退出,市場傳出雙方經營理念不合。如今經濟部公司登記中,開泰豐國際是林命群獨資,林命群婉拒回應買賣旅館事宜。

清單上有約50家飯店銷售清單,商仲業者包括第一太平戴維斯、高力國際、世邦魏理仕等,手上都有比這更多的飯店名單待售,流出的清單則是業界比較常見的物件,不乏賣了好多年及賣方意願轉強的新增物件,但不包括各商仲獨家專售的案子。這份清單在大型連鎖飯店間更是廣為流傳,因為他們是金主,手上銀彈充足可以買飯店。


清單中的新面孔是近年躥起的李方酒店管理集團,欲出售旗下的起家厝皇家季節酒店的台北市南京館與台中中港館。李方總裁李銘松承認這項消息,並說目前二代經營以五星級酒店李方艾美酒店為重心,所以調整皇家季節酒店出售,目前的確有不少台商有興趣經營。

至於名單上的老面孔台北戀館,2008年由欣翰建設以25億元買下土地整合地上建築後,陸續在市場上開價40億元銷售,後來開價隨房地產行情調高,如今市場上喊價70億元。一位大直在地建商表示,在現在這種景氣,當然無法成交,目前已經進入買方「有誠意就可來談」的階段。

另外,台中金典酒店欲出售消息也盛傳許久。對此,股權占50%的太子建設表示,目前專注經營飯店,陸客減少對獲利造成影響,但目前仍有損益兩平,所以金典是被動等待,有出價好的投資方就可來談。 

往南部走,還有墾丁日月光大飯店在銷售。對此,日月光集團表示,該飯店非集團持有。經本刊向當地仲介查證,墾丁日月光的產權是屏東地主持有,但與飯店經營權分開,由於產權複雜,所以在市場開價5年仍未成交。


「飯店業主聽到要出售,通常會否認,若從不動產網站上找,飯店物件應該不到10筆。」屋比房屋比價平台創辦人葉國華解釋,飯店屬於大筆資金投資,通常是洽特定人,不需要委託出售,所以不會登錄在網路上銷售,因此市場上有不少掮客穿梭買賣飯店,當中也不乏買賣方的朋友互相引介。依照實價登錄資料,去年成交的飯店交易不到10筆,今年以來則是一筆都沒有。

「主要原因還是買賣方的認知差距大,」葉國華說,賣方覺得自己奇貨可居,買方覺得還有很多物件可以選,等到價格合宜再買;目前,買方對於飯店的開價,通常從2至3成起開始砍,賣方也不會輕易接受。

飯店業有人想出貨,也有人想進貨。力麗觀光飯店董事長蔡宗易說,「我們目標找100至200間房間數的飯店買」。力麗目前有11個飯店據點,另外還有兩個正在興建中,中北部已經布局差不多,接著要往中南部發展,搜尋目標以中型飯店為主。蔡宗易直言,目前的確有很多物件可以選,力麗可以好好挑。 

力麗目前11家飯店中,就有3家位在日月潭,還有第4家正在興建,策略是日月潭是知名風景區,就算外國觀光客減少,國人旅遊也有一定的數量。根據觀光局登記的旅館開發資料,至20年全台有36家旅館、飯店、度假村興建計畫,當中不乏動工中的以及接近完工的,總投資額842億元,房間數為9678間。


不過,老爺酒店集團執行長沈方正預估,「這當中有四成的飯店開不了」,其中包括資金卡關的,還有看到景氣反轉要展延開工的,所以後續的開發還有待觀察。 

【詳文見財訊531期】 


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